Kupując apartament w Warszawie, wchodzisz jednocześnie w dwie rzeczywistości prawne: własność lokalu i współwłasność budynku. Tę drugą reguluje ustawa o własności lokali z 1994 roku — akt prawny, który przez trzy dekady łatano kolejnymi nowelizacjami, ale nigdy nie przepisano od nowa. Projekt UD312 to próba porządkowania tej materii. Równolegle Sejm uchwalił w październiku 2026 roku odrębną ustawę o najmie krótkoterminowym (UC135), która daje wspólnotom mieszkaniowym narzędzie do kontrolowania Airbnb w budynku.
Obie zmiany wchodzą w życie w 2027 roku — UD312 prawdopodobnie, UC135 na pewno. Dla kogoś, kto kupuje dziś apartament premium w Warszawie, oznacza to jedno: warunki funkcjonowania wspólnoty, do której dołącza, zmienią się w ciągu kilkunastu miesięcy. Warto wiedzieć, co konkretnie.
Poniżej opisujemy zmiany, które są już na tyle zaawansowane w procesie legislacyjnym, że można je traktować jako pewnik lub bardzo wysokie prawdopodobieństwo. Zaznaczamy też, gdzie wiedza jest niepełna — bo część harmonogramów pozostaje niepotwierdzona.
Co zmienia projekt UD312 w ustawie o własności lokali
Projekt UD312 jest przygotowywany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jego podstawowym celem jest usunięcie niejednoznaczności, które od lat generują spory we wspólnotach — kto odpowiada za balkon, kto wymienia licznik, jak głosować, gdy właściciele nie przychodzą na zebrania. Poniżej siedem zmian, które mają bezpośrednie znaczenie dla właściciela apartamentu premium.
Balkony, loggie i tarasy — koniec sporów o granicę własności
To jedna z ważniejszych zmian dla budynków z licznymi balkonami lub tarasami dachowymi. Projekt UD312 ma jednoznacznie zakwalifikować elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów jako nieruchomość wspólną. W praktyce finansowanie napraw płyty, warstw izolacji i elementów nośnych tarasów spoczywać będzie na budżecie wspólnoty, a nie na właścicielu danego lokalu.
Dotychczasowy stan prawny był źródłem permanentnych sporów: balkon „należał” do właściciela lokalu, ale jego zniszczenie zagrażało częściom wspólnym. Sądy wydawały sprzeczne wyroki. Po nowelizacji podział ma być prostszy: właściciel korzysta z balkonu (jego powierzchnia nadal jest wliczana do lokalu), ale wspólnota odpowiada za stan techniczny konstrukcji.
Dla kupującego budynek z tarasami na wyższych kondygnacjach lub loggią okalającą apartament oznacza to bezpośrednio: kosztowne naprawy uszkodzeń wywołanych przez czas lub błędy budowlane nie będą już jego jednostkowym problemem. Będą dzielone przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziałów.
Wodomierze, ciepłomierze i podzielniki — urządzenia pomiarowe wchodzą do majątku wspólnoty
Projekt UD312 ma zakwalifikować urządzenia do pomiaru zużycia mediów jako nieruchomość wspólną. Dotyczy to wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ciepła montowanych w lokalach.
Dziś wymiana wodomierza w lokalu jest zobowiązaniem właściciela (lub najemcy) — zarządca musi niekiedy egzekwować dostęp do lokalu, żeby przeprowadzić legalizację. Po zmianie koszty montażu, wymiany i legalizacji przejdą na wspólnotę, która stanie się właścicielem urządzenia.
Z perspektywy kupującego premium: to zmiana raczej korzystna. Eliminuje ryzyko sytuacji, w której zaniedbany lokator nie wymieni licznika i sąsiedzi tracą precyzję w rozliczeniu ciepła.
Głosowanie obiegowe — zwykła większość zamiast bezwzględnej
Jedną z chronicznych bolączek wspólnot jest kwestia quorum. Zebrania roczne miewają frekwencję kilkudziesięciu procent właścicieli, a podejmowanie uchwał wymaga bezwzględnej większości liczonej udziałami — niezależnie od tego, ile osób faktycznie głosowało.
Projekt UD312 różnicuje te dwie sytuacje:
- na zebraniu fizycznym: nadal obowiązuje udziałowa bezwzględna większość głosów,
- przy zbieraniu głosów indywidualnie lub w trybie mieszanym (obiegowo): wystarczy zwykła większość głosów faktycznie oddanych.
Termin na oddanie głosu w trybie indywidualnym ma wynosić co najmniej dwa tygodnie.
Zmiana ma odblokować zarządy, które dziś nie mogą przeprowadzić niezbędnych uchwał, bo część właścicieli jest nieuchwytna lub pasywna. Szczególnie istotne dla dużych wspólnot z wieloma lokalami inwestycyjnymi, gdzie właściciele mieszkają za granicą.
Z drugiej strony — na co zwraca uwagę część komentatorów — tryb obiegowy staje się łatwiejszy do przeprowadzenia bez wiedzy wszystkich właścicieli. Zebranie wspólnoty i tryb głosowania opisywaliśmy wcześniej — po nowelizacji aktywne śledzenie korespondencji od zarządu stanie się jeszcze ważniejsze.
Wyższa zaliczka dla lokali z najmem krótkoterminowym
To punkt, który bezpośrednio dotyczy budynków z obecnością Airbnb. Projekt UD312 umożliwia wspólnocie uchwalenie wyższej zaliczki eksploatacyjnej dla lokali wynajmowanych krótkoterminowo — pod warunkiem wykazania faktycznie zwiększonych kosztów związanych z ich funkcjonowaniem (wyższe zużycie wind, klatki schodowej, systemu śmietnikowego).
Mechanizm opiera się na istniejącym art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U.2026.232), który już dziś pozwala na zróżnicowanie kosztów dla lokali innych niż mieszkalne. Nowelizacja ma wyraźnie rozszerzyć tę zasadę na lokale z krótkoterminowym wynajmem. Szacunki pojawiające się w komentarzach branżowych mówią o surcharge rzędu 100–200 zł miesięcznie dla lokalu o powierzchni 35 m².
Fundusz remontowy — wyraźny majątek wspólnoty
Projekt ma wyraźnie wpisać fundusz remontowy jako odrębny majątek wspólnoty w treści ustawy — czego dotychczasowe przepisy nie precyzowały wprost. Ma to znaczenie w sytuacjach spornych: przy upadłości zarządcy zewnętrznego, przy egzekucji lub przy roszczeniach wierzycieli. Due diligence funduszu remontowego przed zakupem apartamentu warto przeprowadzić niezależnie od zmiany przepisów — ale po wejściu w życie nowelizacji transparentność tego majątku powinna wzrosnąć.
Status wspólnoty i roszczenia z rękojmi wobec deweloperów
Projekt UD312 ma ugruntować w przepisach, że wspólnota jest podmiotem pozbawionym osobowości prawnej, dysponującym jednak własnym majątkiem i zdolnością do dokonywania czynności prawnych — i że może samodzielnie dochodzić roszczeń z rękojmi wobec deweloperów. Dziś wspólnota musi zbierać cesje od każdego właściciela z osobna — co przy kilkudziesięciu lokalach bywa logistycznym wyzwaniem. Projekt powołuje się tu na uchwałę Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. III CZP 65/07).
Dla kupującego w nowym budownictwie premium: zmiana oznacza, że wspólnota w twoim budynku zyska skuteczniejsze narzędzie do egzekwowania wad od dewelopera — bez konieczności angażowania każdego właściciela z osobna.
Dostęp do lokalu — zarząd zyskuje szybszą ścieżkę
Projekt przewiduje, że zarządca ma uzyskać szybszą sądową drogę do wejścia do lokalu — z komornikiem, policją lub strażą pożarną — gdy właściciel blokuje dostęp niezbędny np. do usunięcia awarii zagrażającej budynkowi. W skrajnych przypadkach możliwa ma być eksmisja. Jednocześnie projekt ogranicza uprawnienia wspólnoty: traci ona możliwość wymierzania sankcji finansowych za uchybienia regulaminowe inne niż blokada dostępu do lokalu.
Ustawa o najmie krótkoterminowym — uchwalona w październiku 2026
O ile UD312 jest wciąż projektem czekającym na ostateczne uchwalenie, o tyle ustawa o najmie krótkoterminowym (UC135) jest już faktem legislacyjnym. Sejm uchwalił ją 8 października 2026 roku stosunkiem głosów 407 za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się. To jeden z rzadkich przypadków, gdy zmiana dotykająca nieruchomości przeszła przy niemal powszechnym konsensusie parlamentarnym.
Wspólnota może zakazać Airbnb w budynku
Najważniejsza zmiana z perspektywy nabywcy: wspólnota mieszkaniowa zyska uprawnienie do zakazania najmu krótkoterminowego w budynku uchwałą. Jeśli wspólnota podjmie taką uchwałę, właściciele lokali nie będą mogli legalnie wynajmować ich przez platformy rezerwacyjne jak Airbnb, Booking.com czy VRBO.
Zakaz staje się skuteczny od 1 stycznia 2028 roku — wspólnoty mają zatem czas na podjęcie decyzji, a właściciele prowadzący dziś najem krótkoterminowy mają czas na dostosowanie się.
Rejestr CWTON — od 2027 roku
Ustawa powołuje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Większość przepisów związanych z rejestracją wchodzi w życie od stycznia 2027 roku. Właściciel lokalu wynajmowanego krótkoterminowo będzie musiał uzyskać numer rejestracyjny — bez niego platformy rezerwacyjne nie będą mogły pobierać rezerwacji dla tego adresu.
Rejestr ma też udostępnić gminom i wspólnotom informacje o tym, które lokale w budynku są formalnie zgłoszone jako obiekty noclegowe. To ważne z punktu widzenia due diligence: zanim zmiany wejdą w życie, nie ma dziś łatwego sposobu na sprawdzenie, ile lokali w konkretnym budynku jest faktycznie wynajmowanych przez Airbnb.
Co to oznacza dla budynków z dużą rotacją
Ustawa UC135 zmienia bilans sił we wspólnotach, w których doszło do konfliktu między właścicielami używającymi lokali jako stałego miejsca zamieszkania a inwestorami nastawionym na najem turystyczny. Do tej pory wspólnota nie miała skutecznego narzędzia prawnego, żeby ograniczyć taką działalność — teraz je dostanie.
Co te zmiany oznaczają dla kupującego premium w Warszawie
Obie zmiany prawne wpływają na due diligence przed transakcją. Poniżej trzy obszary, które warto zbadać uważniej niż dotychczas.
Sprawdź, ile lokali w budynku jest wynajmowanych krótkoterminowo
Jeśli kupujesz apartament w budynku, w którym kilkanaście procent lokali jest wstawionych na Airbnb, stoisz przed pytaniem: czy ta sytuacja zmieni się po 2027 roku? Odpowiedź zależy od tego, jak wspólnota zagłosuje.
Budynki z dużą proporcją właścicieli-inwestorów nastawionych na najem krótkoterminowy mogą zachować ten model — jeśli nie zbierze się wystarczająca większość do zakazu. Budynki z dominującą grupą mieszkańców stałych prawdopodobnie po 2028 roku zakażą Airbnb.
Przed zakupem warto zbadać, czy apartament jest obciążony umową najmu i w jakim trybie — nie tylko formalnie, ale też faktycznie (płatformy rezerwacyjne, klucze u portiera, rotacja).
Balkony i podzielniki — neutralna wiadomość dla kupujących
Zmiana kwalifikacji balkonów i urządzeń pomiarowych jest co do zasady korzystna dla właścicieli lokali — koszty, które dotychczas mogły spaść na konkretny lokal, przejdą na wspólnotę. Trzeba jednak pamiętać, że wspólnota pokrywa koszty z funduszu lub z wyższej zaliczki — co oznacza, że obciążenie wraca do właściciela przez składkę miesięczną.
Różnica jest jednak istotna jakościowo: planowanie remontów przez wspólnotę jest tańsze (przetarg, ekonomia skali) i bardziej przewidywalne niż nagłe jednostkowe wydatki. Dla kupującego, który planuje zamieszkać lub wynająć lokal na długi termin, to zmiana na plus.
Fundusz remontowy — nowa ochrona, stary obowiązek due diligence
Wyraźne umocowanie funduszu remontowego jako majątku wspólnoty nie zwalnia kupującego z obowiązku sprawdzenia jego stanu przed zakupem. Fundusz może być nominalnie chroniony przez nowe przepisy, ale wciąż może być pusty — szczególnie w budynkach, w których zarząd odkładał decyzje remontowe przez lata.
Zgodnie z naszą wcześniejszą analizą, fundusz remontowy to jeden z pierwszych wskaźników, na które powinien patrzeć kupujący premium: jego stan w stosunku do wartości budynku, zaplanowane inwestycje i historia decyzji wspólnoty. Nowelizacja poprawi ochronę prawną tego majątku, ale nie zastąpi jego inspekcji.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem — praktyczna lista
Mając w głowie obie zmiany prawne, przy due diligence warto sprawdzić:
1. Protokoły z ostatnich dwóch zebrań wspólnoty Czy były uchwały dotyczące najmu krótkoterminowego? Czy pojawił się temat zakazu Airbnb? Jak głosowali właściciele?
2. Rejestr lokali z krótkoterminowym wynajmem CWTON wejdzie w życie w 2027 roku, ale dziś można poprosić zarządcę o nieformalną informację. Alternatywnie: sprawdź platformy rezerwacyjne — wpisz adres budynku i zobaczyć, ile wyników się pojawi.
3. Stan funduszu remontowego i plan remontów Po nowelizacji UWL koszty remontów balkonów i wymiana liczników przejdą na wspólnotę. Sprawdź, czy fundusz jest wystarczająco zasilany, żeby pokryć te zobowiązania.
4. Struktura własności lokali w budynku Ile lokali jest w rękach inwestorów, ile u właścicieli zamieszkałych? Proporcja wpływa na to, jakie uchwały będą podejmowane po 2027 roku.
5. Zaliczka eksploatacyjna i jej struktura Po UD312 wspólnota może zróżnicować zaliczki dla lokali z krótkoterminowym wynajmem. Jeśli kupujesz lokal z zamiarem wynajmu przez platformy, sprawdź, jak kształtują się koszty.
Czego jeszcze nie wiemy
Uczciwy obraz wymaga zaznaczenia dwóch obszarów niepewności.
Status UD312 po czerwcu 2026: Rada Ministrów planowała przyjąć projekt w czerwcu lub lipcu 2026 roku. Na dzień sporządzenia tego artykułu (październik 2026) nie potwierdziliśmy, czy projekt przeszedł to etap i kiedy trafi pod głosowanie Sejmu. Zmiany opisane w tekście mogą wejść w życie w różnym terminie — albo nie wejść w tej formie w ogóle, jeśli projekt zostanie zmodyfikowany w Sejmie.
Szczegółowy tryb zakazu UC135: Wiemy, że wspólnota będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego uchwałą. Nie potwierdziliśmy w dwóch niezależnych źródłach szczegółów: jaka większość będzie potrzebna (czy bezwzględna, czy kwalifikowana) i czy zakaz obejmie wynajem przez wszystkie platformy, czy tylko niektóre kategorie. Te szczegóły mogą mieć znaczenie dla konkretnych inwestycji — warto śledzić ogłoszenie tekstu jednolitego ustawy UC135, gdy zostanie opublikowany.
Podsumowanie
Wchodzimy w 2027 rok z najpoważniejszą od lat reformą prawa o wspólnotach mieszkaniowych. UD312 porządkuje kwestie, które generowały spory przez dekady — balkony, liczniki, głosowania, dostęp do lokali. UC135 daje wspólnotom skuteczne narzędzie do decydowania o tym, czy budynek może funkcjonować jako rozproszony hotel.
Dla kupującego premium w Warszawie oba projekty są raczej dobrą wiadomością: transparentność kosztów wzrośnie, a prawa lokatorów stałych względem inwestorów nastawionych na rotację turystyczną zostaną wyrównane. Warunek: wspólnota, do której dołączasz, musi chcieć z tych narzędzi skorzystać — a to zależy od struktury właścicielskiej budynku.
Due diligence przed zakupem powinno uwzględniać nie tylko stan prawny nieruchomości dziś, ale też to, jaką wspólnotę de facto kupujesz.
Jeśli planujesz transakcję w segmencie premium w Warszawie i chcesz omówić szczegóły procesu zakupu — zapraszamy do kontaktu.