Na rynku premium w Warszawie raz na jakiś czas pojawia się oferta, której cena wydaje się atrakcyjnie niska — do momentu, gdy agent informuje, że w lokalu mieszka aktywny najemca z ważną umową. Część kupujących odpada natychmiast, inni pozostają, licząc na negocjację dyskontu. Zanim jednak przejdzie się do cenowych rozmów, warto rozumieć, co dokładnie przechodzi na kupującego z mocy prawa i gdzie leżą największe ryzyka dla strony nabywającej.
Ten post opisuje perspektywę kupującego — prawny mechanizm przejęcia stosunku najmu, kwestię kaucji, różnicę między najmem okazjonalnym a standardowym oraz minimalną listę rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem aktu notarialnego.
Art. 678 § 1 KC: kupujesz lokal, przejmujesz najemcę
Mechanizm jest zapisany w Kodeksie cywilnym i działa automatycznie — nie wymaga osobnej umowy, aneksu ani zgody najemcy. Art. 678 § 1 KC (ISAP, Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.) stanowi wprost: „w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy” — sukcesja następuje z mocy prawa, bez jakichkolwiek dodatkowych czynności.
W praktyce oznacza to, że od momentu podpisania aktu notarialnego i przeniesienia własności kupujący staje się pełnoprawną stroną istniejącej umowy najmu. Przejmuje zarówno prawa (pobieranie czynszu, uprawnienie do wejścia do lokalu w celach przeglądowych na warunkach z umowy), jak i obowiązki (utrzymanie lokalu w stanie umożliwiającym korzystanie zgodne z przeznaczeniem, poszanowanie sfery prywatnej najemcy, poinformowanie go o zmianie właściciela).
Najemca nie musi wyrażać zgody na zmianę właściciela ani podpisywać żadnego aneksu. Jego sytuacja prawna pozostaje bez zmian — ta sama umowa, ten sam czynsz, ten sam termin obowiązywania, tylko nowy adresat płatności. Sprzedający powinien poinformować najemcę o transakcji i przekazać mu dane kontaktowe nowego właściciela — brak takiej informacji nie zmienia praw najemcy, ale jest dobrą praktyką pozwalającą uniknąć nieporozumień.
Art. 692 KC: dlaczego nie możesz po prostu wypowiedzieć najmu
Tu zaczyna się część, którą kupujący często znają nieprecyzyjnie. Art. 678 § 2 KC rzeczywiście przyznaje nabywcy pewne uprawnienie do wypowiedzenia najmu — ale tylko wtedy, gdy umowa spełnia łącznie dwa warunki: jest zawarta na piśmie z datą pewną (notarialnie poświadczoną lub opatrzoną urzędowo datą pewną) oraz rzecz była najemcy faktycznie wydana przed momentem zbycia nieruchomości.
Nawet jednak gdyby oba te warunki zachodziły równocześnie, art. 692 KC (ISAP) wyłącza to uprawnienie całkowicie w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Przepis jest bezwzględnie obowiązujący — kupujący apartamentu z aktywną umową najmu mieszkaniowego nie może skorzystać z warunkowego „wyjścia” z art. 678 § 2 i przejmuje umowę dokładnie tak, jak ją zastaje: na tych warunkach, przez ten czas, na jaki była zawarta, bez możliwości jednostronnego skrócenia jej trwania.
To fundamentalna różnica w stosunku do najmu lokali użytkowych — biuro, lokal handlowy, magazyn — gdzie mechanizm wypowiedzenia jest bardziej elastyczny. Przy apartamentach mieszkalnych reguła ochronna jest bezwzględna. Kupując lokal z czynnym najmem mieszkaniowym, wchodzisz w relację z najemcą na warunkach, które zastałeś, i musisz liczyć się z pełnym czasem trwania umowy.
Najem okazjonalny a najem standardowy: kluczowa różnica dla kupującego
Rodzaj umowy, którą przejmuje kupujący, ma ogromne znaczenie praktyczne — nie przy samym nabyciu, ale przy tym, co dzieje się po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
Najem okazjonalny (art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów) różni się od standardowego przede wszystkim tym, że przed podpisaniem umowy najemca składa u notariusza specjalne oświadczenie: zobowiązuje się do dobrowolnego opuszczenia lokalu po zakończeniu najmu i wskazuje konkretny lokal, do którego się wyprowadzi. To oświadczenie stanowi tytuł egzekucyjny — po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel, a więc i kupujący, który przejął stosunek najmu, może złożyć wniosek bezpośrednio do komornika, bez konieczności uzyskiwania wyroku sądowego.
Najem standardowy tej ścieżki nie oferuje. Każde wypowiedzenie umowy musi spełniać rygorystyczne warunki z ustawy o ochronie praw lokatorów, a egzekwowanie opuszczenia lokalu wymaga osobnego postępowania sądowego zakończonego prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym. Sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego osobom chronionym — kobietom w ciąży, małoletnim, osobom z niepełnosprawnościami, osobom w podeszłym wieku — a realizacja przez gminę takiego wyroku w Warszawie zajmuje często kilka lat. W tym czasie właściciel jest zobowiązany tolerować dalsze zamieszkiwanie najemcy.
Dla kupującego apartamentu premium pytanie o rodzaj umowy najmu to jedno z pierwszych i najważniejszych pytań, jakie powinien zadać agentowi lub bezpośrednio sprzedającemu — nim przystąpi do jakichkolwiek negocjacji cenowych.
Co z najmem przez spółkę?
Warto pamiętać, że najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna. Jeśli aktualnym najemcą jest firma — spółka, oddział korporacji, instytucja — umowa ma charakter standardowego najmu instytucjonalnego i mechanizmy wyjścia są inne niż dla najmu okazjonalnego. To istotne szczególnie na rynku premium, gdzie wynajmującymi bywają korporacje relokujące zagraniczne kadry zarządzające.
Lista due diligence — co sprawdzić przed aktem
Poniżej minimum, które warto zebrać i przeanalizować — najlepiej z pomocą radcy prawnego lub notariusza specjalizującego się w prawie nieruchomości — przed podjęciem ostatecznej decyzji:
1. Umowa najmu (oryginał lub poświadczona kopia)
- Data zawarcia, czas trwania i warunki wypowiedzenia
- Rodzaj: okazjonalna (z oświadczeniem notarialnym) czy standardowa
- Wysokość czynszu i terminy płatności
- Zakres praw i obowiązków najemcy (co wolno, co wykluczone)
2. Aneksy i porozumienia
Wszelkie pisemne zmiany do umowy głównej. Ustne porozumienia ze sprzedającym nie są wiążące dla kupującego, ale ich istnienie bywa źródłem konfliktów po transakcji — warto zapytać wprost i uzyskać pisemne oświadczenie.
3. Zaświadczenie o braku zaległości
Pisemne potwierdzenie od sprzedającego o niezaleganiu najemcy z czynszem na dzień transakcji. Kupujący przejmuje stosunek najmu w stanie bieżącym — zaległości z okresu przed nabyciem co do zasady pozostają po stronie poprzedniego właściciela, ale spory na tym tle zdarzają się i bywają kosztowne.
4. Dział III Księgi Wieczystej
Sprawdzenie, czy na nieruchomości nie ciążą prawa, które mogą ograniczyć możliwość korzystania lub rozporządzania lokalem — dożywocie, służebność mieszkania, roszczenia wpisane do KW. To osobna kwestia od najmu, ale równie istotna. Więcej o dokumentach urzędowych przed transakcją — w osobnym omówieniu tego procesu.
5. Stan meldunkowy
Zameldowanie nie wygasa automatycznie po sprzedaży nieruchomości i nie jest tożsame z umową najmu — osoba może być zameldowana bez aktywnej umowy i odwrotnie. Wymeldowanie osoby, która nie wyraża zgody, wymaga decyzji administracyjnej i może przeciągnąć się w czasie. Warto uzyskać zaświadczenie o aktualnym stanie zameldowania z urzędu gminy.
6. Historia kaucji
Jaka kaucja została wpłacona przez najemcę, kiedy i w jakiej wysokości. To kwestia szczególnie istotna, bo jej uregulowanie między sprzedającym a kupującym nie jest prawnie jednoznaczne — o czym więcej poniżej.
Kaucja: kto jest zobowiązany do jej zwrotu?
To jedna z bardziej niejednoznacznych kwestii przy zakupie nieruchomości z czynnym najmem. Kaucja została wpłacona przez najemcę poprzedniemu właścicielowi jako zabezpieczenie na wypadek szkód lub zaległości. Po sprzedaży nieruchomości pojawia się pytanie: kto zwraca kaucję po zakończeniu najmu — nowy właściciel czy poprzedni?
W maju 2022 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa orzekł, że obowiązek zwrotu kaucji nie przechodzi automatycznie na nabywcę wraz z przejęciem stosunku najmu. Odpowiedzialność za kaucję spoczywa na tym, kto ją przyjął — czyli na sprzedającym — chyba że strony transakcji wyraźnie umówiły się inaczej.
W praktyce oznacza to, że w umowie nabycia nieruchomości warto jednoznacznie uregulować tę kwestię: albo sprzedający zwraca kaucję bezpośrednio najemcy po zakończeniu jego umowy, albo kupujący przejmuje ten obowiązek (co powinno znaleźć odzwierciedlenie w cenie zakupu lub potrąceniu). Brak takiego zapisu może prowadzić do sytuacji, w której najemca zwróci się do nowego właściciela o kaucję, a ten będzie musiał dochodzić jej od poprzedniego — sądownie.
Wada prawna: gdy sprzedający nie ujawnił najmu
Kupujący ma prawo wiedzieć o aktywnym stosunku najmu przed podpisaniem umowy. Zatajenie tej informacji przez sprzedającego — szczególnie jeśli wynika z celowego działania — może stanowić wadę prawną nieruchomości w rozumieniu art. 556 § 2 KC (ISAP).
W takim przypadku kupujący może skorzystać z uprawnień z rękojmi: żądać obniżenia ceny lub — jeśli wada jest istotna — odstąpić od umowy. Uprawnienia z rękojmi wygasają po upływie roku od wykrycia wady (dla nieruchomości: pięcioletni termin na wady fizyczne, ale bieg jest tu nieoczywisty).
To nie jest jednak sytuacja, w której kupujący może działać samodzielnie i bezkosztowo — spór z rękojmi to postępowanie sądowe, które wymaga czasu, środków i dokumentacji. Zdecydowanie lepiej jest wyeliminować ryzyko przed transakcją niż rozwiązywać problem po akcie.
Wycena i finansowanie: co czynny najem zmienia
Nieruchomości z aktywną umową najmu są wyceniane z dyskontem wobec wartości rynkowej. Branżowe dane z początku 2026 r. (tabelaofert.pl, aktualizacja luty 2026) wskazują, że dyskont wynosi od 20% do 50%, w zależności od kilku czynników naraz: długości pozostałego okresu trwania umowy, relacji czynszu do stawek rynkowych, rodzaju najmu (okazjonalny daje elastyczność, standardowy nie), a także profilu najemcy — rodzina z małoletnimi dziećmi podlega szczególnej ochronie, co zwiększa dyskont.
Dyskont wycenowy nie jest automatycznym zyskiem dla kupującego — odzwierciedla konkretne ograniczenie: kupujący nie może od razu dysponować lokalem ani w nim zamieszkać, nie może go zbyć jako wolnego przed wygaśnięciem najmu, i przez czas trwania umowy jest zobowiązany wobec najemcy na tych samych warunkach, jakie zastał. Dyskont to cena za przejęte zobowiązanie, nie premia za cierpliwość.
Osobnym problemem jest finansowanie. Banki standardowo odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego na nieruchomość z aktywną umową najmu lub warunkują uruchomienie kredytu wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu. W praktyce zakup apartamentu z czynnym najemcą w segmencie premium niemal zawsze wymaga środków własnych — co zbliża tego rodzaju transakcje do modelu zakupu gotówkowego, omówionego szerzej w osobnym materiale.
Klauzule ochronne w umowie nabycia
Przy zakupie nieruchomości z czynnym najmem warto zadbać o kilka zapisów w umowie z poprzednim właścicielem, które ograniczą ryzyko posprzedażnych sporów:
Oświadczenie sprzedającego o stanie stosunku najmu — pisemne potwierdzenie, że podana umowa najmu jest jedynym dokumentem regulującym stosunek z najemcą, że nie istnieją ustne porozumienia zmieniające warunki, i że na datę transakcji najemca nie posiada zaległości.
Klauzula kaucyjna — jednoznaczne wskazanie, kto odpowiada za zwrot kaucji po zakończeniu najmu: sprzedający (z obowiązkiem bezpośredniego rozliczenia z najemcą) czy kupujący (z odpowiednim potrąceniem przy cenie zakupu).
Potwierdzenie braku roszczeń — oświadczenie sprzedającego, że najemca nie złożył wobec niego żadnych roszczeń (z tytułu remontów, uszkodzeń, niezwróconej kaucji), które mogłyby w przyszłości przejść na kupującego lub skomplikować stosunek najmu.
Przygotowanie tych klauzul i weryfikacja dokumentacji to zadanie dla notariusza lub radcy prawnego — wskazanie odpowiednich specjalistów jest częścią usługi, którą świadczymy przy transakcjach w segmencie premium.
Podsumowanie: co kupujący powinien wiedzieć
Zakup apartamentu z czynną umową najmu to transakcja z wyraźnie wyższym poziomem prawnej złożoności niż standardowy zakup wolnego lokalu. Z chwilą podpisania aktu notarialnego kupujący wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego z mocy art. 678 § 1 KC — bez możliwości wypowiedzenia umowy mieszkaniowej na podstawie samego faktu zakupu.
Kluczowe pytania, na które kupujący powinien znać odpowiedź przed aktem:
- Jaki jest typ umowy najmu — okazjonalna czy standardowa?
- Jaki jest termin obowiązywania umowy?
- Czy najemca zalega z czynszem?
- Jaka kaucja została wpłacona i kto będzie za nią odpowiadał po transakcji?
- Czy w KW i meldunku nie widnieją dodatkowe osoby lub prawa?
Dyskont cenowy może być argumentem za transakcją. Ale tylko wtedy, gdy kupujący rozumie, z czego dyskont wynika i jakie zobowiązania na siebie bierze. Zakup apartamentu z aktywnym najmem to transakcja z podwyższonym poziomem prawnej złożoności — odpowiednie due diligence i przygotowanie dokumentacji zdecydowanie zmniejszają ryzyko posprzedażnych sporów zarówno z najemcą, jak i ze sprzedającym.
Warto też pamiętać, że podobne wyzwania dokumentacyjne pojawiają się przy innych niestandardowych transakcjach w segmencie premium — np. zakupie od spadkobierców, gdzie due diligence prawne ma równie krytyczne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji (omówiliśmy to tutaj).
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości premium w Warszawie z aktywną umową najmu i chcesz omówić, jak wygląda ten proces od strony due diligence — zapraszamy do kontaktu.