Kto stoi po drugiej stronie transakcji, gdy cena za metr przekracza 30, 50 lub 70 tysięcy złotych? W Royal Property obserwujemy ten rynek od ponad dekady — i w 2026 roku odpowiedź jest bardziej wielowymiarowa niż kiedykolwiek. Dane z raportu NBP za II kwartał 2026 roku, doroczny Wealth Report Knight Frank oraz wyniki badań CBRE dotyczące warszawskiego rynku ultra-premium pozwalają zarysować precyzyjny portret kupującego w tym segmencie — bez stereotypów i bez upraszczania.
Nowe polskie bogactwo — fundament własnego rynku premium
Fundament zmian w profilu kupujących to nowa fala zamożności w Polsce. Według Knight Frank Wealth Report 2026, w ciągu pięciu lat (2021–2026) liczba osób z majątkiem netto powyżej 30 milionów dolarów wzrosła w Polsce o 109,2% — z 1 442 do 3 017 osób. To najwyższe tempo wśród 44 krajów objętych raportem. Polska wyprzedza Katar (+106,9%) i Turcję (+93,6%).
Knight Frank prognozuje, że do 2031 roku liczba ta wzrośnie do 4 906 — przyrost o 63%. Polscy miliarderzy, których dziś jest 13, mają do 2031 roku stanowić 29 osób, co byłoby wzrostem o 123% — drugim wynikiem na świecie po Arabii Saudyjskiej.
Co to oznacza dla rynku premium w Warszawie? Zasób potencjalnych kupujących gotowych na zakup apartamentu za 5–15 milionów złotych rośnie szybciej niż w jakimkolwiek innym kraju europejskim. Za tymi liczbami stoją konkretne grupy:
- Właściciele firm prywatnych po sukcesach ostatniej dekady — sektor technologiczny, fintech, e-commerce, usługi dla biznesu B2B.
- Drugie pokolenie po pierwszej fali prywatyzacji — dzieci i wnukowie przedsiębiorców z lat 90., którzy przejęli lub rozwinęli rodzinne biznesy.
- Kadra zarządzająca korporacji globalnych — prezesi i dyrektorzy spółek giełdowych, funduszy private equity, instytucji finansowych z polskim zarządem.
- Specjaliści z sektora finansowego i prawnego — partnerzy kancelarii, zarządzający funduszami, bankowcy inwestycyjni, partnerzy firm doradczych.
Żadna z tych grup nie istniała w takiej skali jeszcze dziesięć lat temu. Polska skumulowała wystarczająco dużo kapitału, by wytworzyć własny, samopodtrzymujący się rynek premium — niezależny od importu zagranicznych kupujących.
Zakup gotówkowy jako dominujący model w segmencie premium
W danych NBP za I kwartał 2026 roku udział zakupów finansowanych ze środków własnych wyniósł 58% wartości transakcji na rynku mieszkaniowym sześciu największych miast. W II kwartale 2026 roku wskaźnik ten obniżył się do około 45% — kredyt stopniowo odgrywa większą rolę, bo stopy procentowe NBP pozostają poniżej szczytu z 2023 roku, a wartość nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła 29,5 mld zł (+21,2% kw/kw i +26,8% r/r).
Te dane obejmują jednak cały rynek. W segmencie premium — powyżej 20 000 PLN/m², a zwłaszcza powyżej 35 000 PLN/m² — zakup gotówkowy pozostaje dominujący ze strukturalnych powodów.
Zdolność kredytowa nie jest tu ograniczeniem. Przy zakupie apartamentu za 8–12 milionów złotych kupujący nie analizuje raty miesięcznej. Decyzja jest majątkowa i strategiczna — gotówka daje przewagę negocjacyjną, skraca czas zamknięcia transakcji do 30–45 dni i eliminuje zależność od bankowej biurokracji. W praktyce transakcji off-market, gdzie sprzedający wycenia dyskrecję i szybkość, kupujący bez finansowania jest po prostu atrakcyjniejszy.
Własna działalność gospodarcza komplikuje optykę. Znaczna część kupujących premium prowadzi działalność w strukturach spółek — zakup przez podmiot zależny, SPV lub w ramach zarządzania majątkiem rodzinnym zmienia sposób liczenia udziału gotówki w statystykach. Nieruchomość premium kupiona przez spółkę celową nie pojawia się w strukturze kredytów hipotecznych, nawet jeśli część finansowania pochodzi z linii kredytowej firmy.
Rynek off-market de facto selekcjonuje kupujących gotówkowych. Oferty niewidoczne na portalach — znaczna część transakcji premium w naszej praktyce — trafiają do klientów zdolnych do sfinalizowania w krótkim oknie. To naturalny filtr sprzyjający kupującym bez finansowania zewnętrznego. O mechanice tej selekcji i jej konsekwencjach piszemy szerzej w artykule o zakupie gotówkowym nieruchomości premium w Warszawie.
Kupujący z zagranicy — profile i motywacje
Polacy dominują liczbowo w segmencie premium, ale rynek zagraniczny jest wyraźnie widoczny — szczególnie w transakcjach powyżej 5 milionów złotych. Wśród zagranicznych kupujących najaktywniejszymi grupami są Włosi i Hiszpanie.
Wynika to z kilku nakładających się czynników. Dla zamożnego nabywcy z Europy Południowej Warszawa to rynek z wyraźnym wzrostem cen (potwierdzonym przez kolejne raporty NBP) i wyższą relatywną stopą zwrotu z najmu niż Rzym, Mediolan czy Madryt — przy znacznie niższym progu wejścia. Ceny w segmencie prime w Warszawie pozostają ułamkiem tego, co trzeba zapłacić za podobny standard w Londynie, Wiedniu czy Monachium.
Dochodzi do tego czynnik biznesowy. Wielu kupujących z zagranicy prowadzi działalność w Polsce lub regionie Europy Środkowej — nieruchomość premium w Warszawie jest naturalnym centrum aktywności, a nie wyłącznie pozycją majątkową.
Poza obiema grupami europejskimi, w segmencie premium pojawia się wyraźny segment klientów korporacyjnych: menedżerowie globalnych korporacji delegowani do polskich oddziałów lub do hubów regionalnych, którzy zamiast najmu decydują się na zakup. Polska pozycja w infrastrukturze NATO, napływ centrów usług biznesowych i rosnąca liczba siedzib regionalnych w Warszawie tworzą stały dopływ tej grupy do rynku. Szczegółowy obraz tej dynamiki — z danymi o wzroście zagranicznych nabywców i relokacjach korporacyjnych — opisujemy w artykule o bezpieczeństwie NATO a rynku premium Warszawy.
Nowe pokolenie — założyciele po exicie i spadkobiercy
Jedną z wyraźniej widocznych zmian w profilu kupującego premium jest pojawienie się nowego pokolenia zamożnych: założycieli firm po udanym exicie oraz spadkobierców pierwszej generacji polskich przedsiębiorców.
Ta grupa różni się od poprzedników zachowaniem transakcyjnym i oczekiwaniami.
Decyzja zapada szybciej. W transakcji premium czas od pierwszego kontaktu do podpisania umowy przedwstępnej skrócił się. Przy zakupie za 5–8 milionów złotych właściciel firmy po exicie może podjąć decyzję w ciągu kilku dni od pierwszego oglądania — kapitał jest gotowy, a czas jest cenniejszy niż negocjowanie każdej złotówki.
Planowanie wyjścia jest wbudowane w decyzję zakupową. Zakup nie zawsze jest decyzją na całe życie. Część kupujących z tego segmentu planuje odsprzedaż lub oddanie do zarządzanego najmu po 3–5 latach — to podejście zbliżone do logiki inwestycji portfelowej, choć motywacja jest majątkowa, a nie spekulacyjna.
Oczekiwania procesowe odpowiadają standardom transakcji biznesowych. Kupujący z tej grupy oczekuje kompletnego due diligence, pełnej dokumentacji prawnej i ekspertyzy technicznej — takiego samego pakietu jak przy przejęciu spółki. Szybkość i dyskrecja są wyceniane wyżej niż cena — jeśli transakcja ma zakończyć się sukcesem, musi się odbyć bez ekspozycji medialnej.
Trzy warstwy rynku premium — różne segmenty, różni kupujący
Według danych CBRE cytowanych przez EurobuildCEE, w Warszawie działa 19 inwestycji z cenami powyżej 35 000 PLN/m² — większość skupiona na Woli, z rosnącymi enklawami w Śródmieściu i na Powiślu. Ceny sięgają powyżej 70 000 PLN/m², a Liberty Tower oferuje górne piętra powyżej 85 000 PLN/m². Dla porównania, Trójmiasto ma 9 takich projektów, Kraków 7, Wrocław 3.
To jednak najwęższy wycinek rynku. „Premium” w Warszawie obejmuje trzy wyraźnie różne warstwy z różnymi profilami kupujących.
Segment ultra-premium (powyżej 35 000 PLN/m²)
Nabywcy to najwęższe grono: właściciele firm z obrotem powyżej kilkudziesięciu milionów złotych, kadra zarządzająca funduszy private equity i instytucji finansowych, zagraniczni kupujący szukający flagowej rezydencji w Europie Środkowej. Transakcje prowadzone są często przez spółki celowe. Przynależność do tego segmentu jest statusową deklaracją — poza warunkami lokalu, istotna jest adresatura budynku i nazwa inwestycji. Tempo sprzedaży jest w tym segmencie strukturalnie niższe: CBRE podaje, że w Q3 2025 sprzedano 8% dostępnego zasobu w najdroższych inwestycjach Warszawy, wobec 18% w segmencie popularnym.
Segment prime (20 000 – 35 000 PLN/m²)
Najszerszy rynek w segmencie premium. Nabywcy to zamożni Polacy — prawnicy partnerzy, lekarze specjaliści, właściciele firm MŚP i managerowie korporacyjni, młodsze pokolenie zamożnych po exicie. Dzielnice: Mokotów, Żoliborz, Saska Kępa, Wilanów, Śródmieście, Powiśle. Decyzja zakupowa łączy motywacje majątkowe (bezpieczna lokata kapitału) z jakością życia — metraż, dzielnica, standard budynku i zarząd wspólnoty mają tu realne znaczenie.
Segment entry-premium (15 000 – 20 000 PLN/m²)
Technicznie powyżej ogólnorynkowych średnich — NBP podaje za I kwartał 2026 roku 16 471 PLN/m² dla rynku pierwotnego i 16 523 PLN/m² dla wtórnego w Warszawie — ale jeszcze niepozycjonowany przez agencje specjalizujące się w wyższych segmentach jako „premium” w ścisłym sensie. Nabywcy w tym segmencie to często first-time premium buyer — ktoś wchodzący w wyższy standard po raz pierwszy, z poprzedniego segmentu popularnego lub z lokalizacji poza centrum. Wiele zakupów w tym segmencie finansowane jest hybrydowo: część kapitał własny, część kredyt.
Czego szukają kupujący premium — poza metrażem i lokalizacją
Poza oczywistymi parametrami (metraż, lokalizacja, kondygnacja), kupujący premium wymieniają kilka czynników, które w segmencie popularnym nie mają żadnego znaczenia:
Zarząd budynku i wspólnota. W nieruchomości za kilka milionów złotych kupujący ocenia, kto zarządza częściami wspólnymi, jaki jest fundusz remontowy, jakie są zasady regulaminu dotyczącego najmu krótkoterminowego. Zła wspólnota deprecjonuje wartość nieruchomości niezależnie od ceny wejścia.
Dyskrecja procesu zakupu. Dla części kupujących — szczególnie tych z ekspozycją publiczną lub prowadzących duże biznesy — fakt zakupu nieruchomości nie może trafić do mediów. To wyraźna potrzeba, której klasyczny rynek portalowy nie jest w stanie zaspokoić.
Elastyczność procesu notarialnego. Przy zakupie przez spółkę lub z udziałem kilku podmiotów (np. fundusz rodzinny, SPV) struktura transakcji notarialnej wymaga elastyczności, której nie oferuje standardowy wzorzec umowy deweloperskiej.
Dostępność usług towarzyszących. Część inwestycji ultra-premium oferuje concierge 24/7, spa, przechowalnie win i limousine service. Dla kupujących z Europy Zachodniej lub dla korporacyjnych relokantów te usługi są elementem porównania — tak jak hotel z gwiazdkami.
Jesień 2026 — co zmienia się w strukturze popytu
Sezon jesienny to tradycyjnie drugi szczyt aktywności na rynku premium. Dane NBP za II kwartał 2026 roku wskazują na rosnący udział finansowania kredytowego w całości rynku — ale w segmencie premium gotówka nadal dominuje w transakcjach powyżej 25 000 PLN/m².
Nowym zjawiskiem jesieni 2026 jest presja podażowa: deweloperzy oddali w tym roku znaczną liczbę lokali w projektach wcześniej anonsowanych, a część właścicieli z rynku wtórnego chce zamknąć transakcję przed końcem roku z uwagi na implikacje podatkowe. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym wynosi dziś około 12,6% (cena ofertowa 18 914 PLN/m² wobec transakcyjnej 16 523 PLN/m² w I kw. 2026) — co oznacza, że margines negocjacji pozostaje realny dla kupującego, który wie, jak go wykorzystać.
Dla kupujących premium z profilu „nowe polskie bogactwo” jesień 2026 to moment, gdy rynek daje coś rzadkiego: wybór z rosnącej puli i siłę przetargową. W segmencie ultra-premium, gdzie podaż jest wciąż ograniczona, czas oczekiwania na właściwy lokal może sięgać kilku miesięcy — ale to też cena dyskrecji.
Podsumowanie
- Polacy dominują w kupnie premium w Warszawie — napędza to nowe pokolenie zamożności budowanej przez trzy dekady wzrostu.
- Knight Frank Wealth Report 2026: liczba UHNWI w Polsce wzrosła o 109,2% od 2021 roku, do 3 017 osób z majątkiem powyżej 30 mln dolarów. Prognoza na 2031: 4 906.
- Gotówka to standard w segmencie powyżej 20 000 PLN/m²; NBP podaje 58% gotówki w Q1 2026 dla całego rynku, choć w Q2 2026 udział kredytu rośnie (45% gotówki).
- Zagranica: Włosi i Hiszpanie są najaktywniejszą grupą europejskich nabywców zagranicznych w warszawskim premium — motywuje ich lokowanie kapitału w Europie Środkowej i jakość życia.
- Nowe pokolenie (founders after exit, spadkobiercy) wchodzi do segmentu premium szybciej i z innymi oczekiwaniami procesowymi — dyskrecja, szybkość, due diligence na poziomie transakcji M&A.
- Trzy warstwy rynku mają różnych kupujących: ultra-premium (35k+) to najwęższe grono z motywacją statusową; prime (20–35k) to zamożni Polacy łączący majątek z jakością życia; entry-premium (15–20k) to first-time premium buyers z hybrydowym finansowaniem.
- CBRE: tempo sprzedaży luksus (powyżej 35k PLN/m²) wynosi 8% zasobu kwartalnie wobec 18% w segmencie masowym — segment premium jest selektywny z natury, nie z powodu słabości popytu.
- Jesień 2026 sprzyja kupującym: rosnąca podaż, presja sprzedażowych na koniec roku i realna luka między ceną ofertową a transakcyjną (~12,6%) dają przestrzeń negocjacyjną.
Sources
- Raport NBP rynek mieszkaniowy Q2 2026 — bank.pl
- Poland records world’s highest growth in ultra-wealthy individuals — Notes from Poland (Knight Frank Wealth Report 2026)
- Warsaw’s Wola now the most exclusive district — EurobuildCEE (CBRE data, Q3 2025–2026)
- 50 mln zł za willę w Warszawie — Forbes Polska
- Ceny mieszkań raport NBP I kwartał 2026 — blog.ongeo.pl