Kiedy w 2021 roku Knight Frank liczył ultra-zamożnych w Polsce, wychodziło 1442 osoby z majątkiem netto powyżej 30 milionów dolarów. W 2026 roku ten sam raport mówi o 3017 osobach — wzrost o 109,2%, najwyższy na świecie. Wyprzedzamy Katar, Turcję i wszystkie inne kraje w rankingu. To nie jest drobny statystyczny szczegół dla polskiego rynku nieruchomości premium. To zmiana strukturalna, która przekształca profil kupujących w Warszawie i przesuwa granicę tego, co w tym mieście uchodzi za premium.
Jednocześnie Polska stała się w ostatnich latach centrum decyzji obronnych NATO na wschodniej flance, a wydatki na zbrojenia na poziomie 4,8% PKB w 2026 roku (200 miliardów złotych, najwyższy wskaźnik w Sojuszu) tworzą nowe centra biznesowe i przyciągają relokacje instytucji i korporacji. Do tego rosnąca obecność zagranicznych nabywców na rynku nieruchomości — według MSWiA ponad 17 700 transakcji w 2025 roku, pięciokrotnie więcej niż dekadę temu. Trzy nakładające się procesy, których dynamikę warto rozumieć, jeśli planujesz transakcję w segmencie premium w Warszawie.
Polska liderem wzrostu ultra-zamożnych na świecie — dane Knight Frank 2026
Raport Knight Frank „The Wealth Report 2026” co roku mapuje globalną populację ultra-zamożnych (UHNWI — Ultra High Net Worth Individuals, czyli osoby z majątkiem netto powyżej 30 milionów dolarów). Polska od kilku lat konsekwentnie wybija się w tej klasyfikacji.
W ciągu pięciu lat (2021–2026) liczba polskich UHNWI wzrosła o 109,2% — z 1442 do 3017 osób. Dla porównania:
- Katar: +106,9%
- Turcja: +93,6%
- Niemcy: wzrost wolniejszy (38 215 UHNWI łącznie, ale w mniejszym tempie)
- Francja: 21 518 UHNWI łącznie
W liczbach bezwzględnych polska baza UHNWI jest wciąż skromna na tle Europy Zachodniej. Ale tempo wzrostu — ponad dwukrotne w pięć lat — sygnalizuje systemową zmianę: Polska generuje zamożność w ilościach wcześniej nienotowanych.
Projekcja do 2031 roku: 4906 UHNWI w Polsce, wzrost o kolejne 63%. W tym samym horyzoncie liczba polskich miliarderów ma wzrosnąć z 13 do 29 (wzrost o 123% — wyżej niż w większości krajów europejskich, poniżej jedynie Arabii Saudyjskiej). Wg Knight Frank, Polska ma być krajem, który co roku będzie dodawał mniej więcej jednego nowego ultra-zamożnego każdego dnia.
Co stoi za tym boomem? Wyjście pokolenia polskich przedsiębiorców z firm budowanych w latach 90. i 2000., ekspansja sektora technologicznego (szczególnie Warszawa, Wrocław, Kraków), konsolidacje rynkowe i coraz dojrzalszy rynek kapitałowy. To zamożność zbudowana realną pracą, nie ropą ani kryptowalutą — i w znacznej mierze skoncentrowana w Warszawie.
Warsaw jako hub decyzyjny NATO — kontekst, który zmienia mapy relokacji
Polska jest od 2022 roku kluczowym węzłem logistycznym i decyzyjnym NATO na wschodniej flance. Dotyczy to nie tylko infrastruktury wojskowej, ale przede wszystkim struktur cywilnych — instytucji, centrów analitycznych, organizacji pozarządowych i korporacji, które potrzebują być blisko centrum decyzyjnego Sojuszu.
Konkretne dane budżetowe pokazują skalę tego zaangażowania. Na 2026 rok Polska zaplanowała 4,8% PKB na obronność — 200 miliardów złotych, rekord w historii kraju i najwyższy wskaźnik w całym NATO:
| Kraj | Udział wydatków obronnych w PKB (2025/2026) |
|---|---|
| Polska | 4,5–4,8% |
| Litwa | 4% |
| Łotwa | 3,7% |
| Estonia | 3,4% |
| USA | 3,2% |
| Wielka Brytania | 2,4% |
| Francja i Niemcy | 2% |
Do tego w maju 2026 roku premier Donald Tusk podpisał z Komisją Europejską umowę na 43,7 miliarda euro pożyczek w ramach programu SAFE (Security Action for Europe) — jeden z największych transferów finansowych w historii Polski. Środki przeznaczone na modernizację armii i infrastruktury obronnej.
Dla rynku nieruchomości premium w Warszawie ma to kilka konkretnych konsekwencji. Po pierwsze: wzrost liczby zatrudnionych w sektorze obronnym i instytucjach z nim powiązanych — specjaliści wojskowi, analitycy bezpieczeństwa, lobbyści, prawnicy transakcyjni, kadra kierownicza firm zbrojeniowych. Większość z nich przyjeżdża do Warszawy z zagranicy lub przenosi się z innych polskich miast. Po drugie: Warszawa staje się dla zachodnich korporacji naturalnym miejscem relokacji operacji wschodnioeuropejskich — bliżej NATO, bliżej decyzji, w kraju o stabilnym i rosnącym rynku. Centra usług wspólnych przenoszące się z Berlina czy Londynu do Warszawy nie są dziś kuriozum, lecz trendem — i każda taka relokacja generuje kilkadziesiąt lub kilkaset nowych stanowisk dla specjalistów, którzy szukają mieszkania lub domu w Warszawie na poziomie odpowiadającym ich poprzedniemu standardowi życia. To przekłada się bezpośrednio na popyt na wynajem i zakup nieruchomości na poziomie premium.
Zagraniczni nabywcy w Polsce — jak zmienia się profil kupującego
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji co roku publikuje dane o zakupach nieruchomości przez cudzoziemców. Dane za 2025 rok pokazują wyraźną ewolucję.
W 2025 roku zagraniczni nabywcy kupili w Polsce ponad 17 700 mieszkań — to o 2% więcej niż rok wcześniej i pięciokrotnie więcej niż 10 lat temu. W strukturze dominują Ukraińcy (ok. 9300 transakcji, łącznie 548 000 m²), Białorusini (ponad 2700 transakcji, wzrost siedmiokrotny od 2019), ale szybko rosną też zakupy ze strony Hindusów (specjaliści IT, ekspansja z 4000 m² w 2019 do 16 000 m² w 2025) i Turków.
Jedno zdanie z tego raportu opisuje trend najzwięźlej: Polska ewoluuje z miejsca wyłącznie do pracy dla cudzoziemców w coraz częściej miejsce zamieszkania. To fundamentalna zmiana w percepcji kraju — i ona właśnie dosięga rynku premium.
Trzeba odróżnić dwie warstwy tego zjawiska. Większość zakupów z danych MSWiA dotyczy segmentu popularnego, a kupujący to głównie cudzoziemcy pracujący w Polsce od kilku lat. Segment premium — transakcje powyżej 20 000 zł/m² lub powyżej 3–5 mln PLN łącznie — ma inny profil: to kupujący przenoszący się z Europy Zachodniej lub USA (kadra korporacyjna, przedsiębiorcy szukający stabilnej lokalizacji), obywatele polskiego pochodzenia wracający z emigracji (temat szerzej omawiamy w kontekście kursów walut w artykule o walutowym wymiarze transakcji premium), a od niedawna też zagraniczne UHNWI zainteresowane Polską jako bezpieczną przystanią.
Ważna obserwacja: tradycyjnie silni nabywcy z Europy Zachodniej (Niemcy, Francuzi, Brytyjczycy) wyraźnie zmniejszyli aktywność. Zakupy Niemców spadły z ponad 75 000 m² w 2022 roku do około 44 000 m² w 2025. To prawdopodobnie efekt zmiany percepcji bezpieczeństwa (Europa Wschodnia jako rejon podwyższonego ryzyka w ocenie zachodnich inwestorów) — paradoksalnie odwrotny od trendu widocznego wśród kupujących z Azji Środkowej i Wschodniej, którzy postrzegają Polskę w NATO jako bardziej bezpieczną niż swoje kraje macierzyste.
Ceny premium w Warszawie — dane NBP Q2 2026
Fundamenty cenowe rynku warszawskiego w drugim kwartale 2026 roku prezentują się stabilnie, z wyraźnym podziałem na profil lokalizacyjny.
Rynek wtórny Warszawa Q2 2026 (na podstawie danych NBP):
- Średnia cena ofertowa: 19 059 zł/m²
- Średnia cena transakcyjna: 16 723 zł/m²
- Podaż ofert: ok. 5400 mieszkań (spadek o 16,7% w stosunku do Q1 2026)
- Średni czas ekspozycji: 4,5 miesiąca
Rynek pierwotny Warszawa Q2 2026:
- Cena ofertowa: 18 488 zł/m²
- Cena transakcyjna: 16 783 zł/m²
- Wolumen sprzedaży: +7,8% kdk; +44,3% rok do roku
- Nowa podaż: +14,2% kdk
W segmencie premium (powyżej 20 000 zł/m² w rynku wtórnym) rozkład cenowy jest bardziej zróżnicowany. Żoliborz — jedna z dzielnic historycznie preferowanych przez kupujących z wymaganiami lokalizacyjnymi i architektonicznymi — notował w Q2 2026 ceny ofertowe na poziomie 22 230 zł/m². Śródmieście i Powiśle plasują się wyżej, a w najwyższym segmencie (apartamenty na wybranych ulicach, penthouse’y, lofty w rewitalizowanych kamienicach) ceny wychodzą poza statystyki masowe.
Charakterystyczny dla bieżącego momentu jest spadek podaży ofert na rynku wtórnym (-16,7% kdk). Mniej sprzedających, stabilna lub rosnąca liczba kupujących — to układ mechanicznie skracający czas transakcji i ograniczający przestrzeń do negocjacji w najlepszych lokalizacjach.
Warto zwrócić uwagę na jeden szczegół: różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną na rynku wtórnym wynosi w Warszawie Q2 2026 około 2300 zł/m² (19 059 vs. 16 723 zł/m²). To ok. 12% premii w cenie wywoławczej ponad rzeczywistą cenę transakcyjną — poziom wskazujący, że sprzedający systematycznie wyceniają „na wyrost”, a negocjacja jest wbudowana w mechanizm transakcji. W segmencie premium różnica ta bywa mniejsza dla dobrze wycenionych ofert i większa dla nieruchomości, które trafiają na rynek bez profesjonalnego przygotowania wycenowego. Znajomość rozkładu cen ofertowych i transakcyjnych w konkretnych lokalizacjach jest kluczową przewagą przy każdej transakcji po obu stronach stołu.
Jak boom UHNWI zmienia profile zapytań w transakcjach premium
Wzrost liczby ultra-zamożnych Polaków ma bardzo konkretne przełożenie na to, jak wyglądają dziś zapytania w segmencie premium w Warszawie. Obserwujemy kilka wyraźnych zmian.
Gotówka jako standard, nie wyjątek. Wg danych Związku Banków Polskich i JLL, ok. 58% transakcji w segmencie premium w Warszawie odbywa się bez udziału kredytu hipotecznego — wyłącznie ze środków własnych kupującego. W poprzedniej dekadzie ta proporcja była inna, a udział kredytów był wyższy. Kupujący z kapitałem własnym negocjują inaczej, oczekują innego tempa transakcji, bardziej cenią dyskrecję niż ekspozycję.
Off-market jako naturalne środowisko. Im wyższy poziom zamożności, tym większa niechęć do pojawienia się na publicznych portalach nieruchomościowych. Transakcje powyżej 5 mln PLN coraz częściej nie trafiają nigdy do publicznego obiegu — wymagają sieci relacji i mandatów reprezentacji, które umożliwiają dotarcie do ofert zanim pojawią się na rynku publicznym.
Nowe profile zawodowe. Klasyczny kupujący premium w Warszawie (lekarz, prawnik, właściciel firmy usługowej) ustępuje miejsca — nie znika, ale dzieli przestrzeń z — przedsiębiorcami z sektora technologicznego, twórcami firm SaaS, kadrą zarządzającą spółek związanych z obronnością, menedżerami instytucji europejskich i NATO. Część z nich to Polacy ze środowisk diasporowych wracający z Londynu, Berlina czy Bostonu. Część to cudzoziemcy na długoterminowych kontraktach w Warszawie.
Wymagania co do dzielnic przesuwają się. Mokotów i Śródmieście pozostają bezpiecznym wyborem. Rośnie popyt na Żoliborz (architektura, zieleń, spokój), na Powiśle (rzeka, pieszo do centrum), na Pragę Północ w rejonie Konesera i Bohemy (gentryfikacja, lofty). Dla rodzin z dziećmi kluczowym filtrem stały się szkoły — zarówno polskie o wysokim prestiżu, jak i szkoły międzynarodowe. Więcej o tym mechanizmie piszemy w materiale o szkołach międzynarodowych jako czynniku kształtującym decyzje lokalizacyjne rodzin premium.
Jesień 2026: dlaczego ten sezon jest ważny dla rynku premium
Wrzesień i październik to tradycyjnie aktywny okres na rynku nieruchomości premium w Warszawie. Kupujący wracają po urlopach z podjętymi decyzjami, budżety roczne u nabywców korporacyjnych są jeszcze dostępne, a transakcje zamknięte do końca roku mają szansę trafić do raportów za 2026. To tzw. jesienne otwarcie rynku.
W 2026 roku ten sezon ma dodatkowy kontekst. Po pierwsze — to moment, gdy raportowane dane Q2 (NBP, JLL) docierają do wszystkich uczestników rynku i potwierdzają lub weryfikują trendy cenowe. Po drugie — część kupujących, szczególnie zagranicznych, czeka na jesień, by ocenić, czy stabilizacja cen z Q1/Q2 utrzymuje się. Po trzecie — relokacje korporacyjne realizowane na potrzeby instytucji NATO i organizacji europejskich mają często tę specyfikę, że decyzje o przesiedleniu pracownika w roku N przekładają się na zakup nieruchomości w roku N lub N+1, ze szczytem realizacji właśnie wrzesień–grudzień.
Obserwujemy w tym roku wyraźnie wyższy poziom zapytań od kupujących określanych jako „w trybie gotowości decyzyjnej” — to znaczy takich, którzy mają zarówno środki, jak i jasno zdefiniowane kryteria, i szukają właściwej nieruchomości, nie prowadzą rozpoznania rynku. To zmiana jakościowa w porównaniu z jesienią 2024, gdy dominowały zapytania rozpoznawcze.
Co boom zamożności oznacza dla sprzedających
Dla osób rozważających wystawienie nieruchomości premium na sprzedaż ten trend ma praktyczne konsekwencje. Rosnąca baza potencjalnych kupujących w segmencie UHNWI i korporacyjnym nie oznacza automatycznie łatwej sprzedaży — premium kupujący są bardziej wymagający, nie mniej.
Kilka obserwacji z naszej praktyki:
- Kupujący z bardzo wysokim kapitałem własnym negocjują mniej cenowo, ale bardziej jakościowo. Zainwestowani w due diligence techniczne i prawne — i wymagają, żeby dokumentacja była kompletna zanim złożą ofertę.
- Dyskrecja transakcji jest dla nich wartością samą w sobie. Wystawienie nieruchomości na kilku portalach jednocześnie, z wyeksponowanym adresem, może odstraszać — nie przyciągać — kupujących z najwyższego segmentu.
- Czas transakcji w segmencie premium powyżej 5 mln PLN jest z reguły dłuższy: 3–6 miesięcy od pierwszego briefu do aktu notarialnego to norma, nie wyjątek.
- Sprzedający korzystający z kanałów off-market i agencji z mandat em ekskluzywnym unikają jednego z kluczowych ryzyk: kumulacji negatywnego sygnału rynkowego. Nieruchomość widoczna na portalach przez dłuższy czas zaczyna być traktowana jako „problem” — nawet jeśli powód ekspozycji jest inny niż cena.
Rosnąca podaż ultra-zamożnych kupujących w Polsce sprawia, że prywatny, butikowy kanał dystrybucji nieruchomości staje się coraz ważniejszy — nie jako ciekawostka rynkowa, ale jako efektywniejsza ścieżka dla obu stron transakcji w tym segmencie. Sezon jesień 2026 przynosi ku temu wyjątkowo dobry moment: aktywny popyt, rosnąca baza UHNWI i malejąca podaż ofert to układ rzadko widywany w tym samym oknie czasowym.
Podsumowanie
- Knight Frank Wealth Report 2026: Polska zanotowała najwyższy wzrost liczby UHNWI na świecie w latach 2021–2026 (+109,2%), z 1442 do 3017 osób. Projekcja na 2031: 4906 UHNWI.
- Wydatki na obronność (4,8% PKB, 200 mld PLN w 2026) plasują Polskę na pierwszym miejscu w NATO i tworzą w Warszawie nowe centrum decyzyjne, przyciągające relokacje instytucjonalne i korporacyjne.
- Zagraniczni nabywcy: 17 700 transakcji w Polsce w 2025 (MSWiA), pięciokrotny wzrost w 10 lat. Segment premium ma odmienny profil niż dane masowe — dominuje kapitał z relokacji korporacyjnych i polskiej diaspory.
- Dane NBP Q2 2026: ceny transakcyjne na rynku wtórnym Warszawy: 16 723 zł/m²; Żoliborz: 22 230 zł/m²; podaż ofert spada (–16,7% kdk), wolumen pierwotny rośnie (+44,3% r/r).
- Rosnąca baza UHNWI zmienia strukturę zapytań w premium: więcej transakcji gotówkowych, więcej popytu off-market, nowe profile zawodowe kupujących.
- Dla sprzedających to środowisko korzystne — ale wymaga dopasowania strategii do wymagań tej grupy nabywców (dyskrecja, kompletna dokumentacja, butikowy kanał).