Rynek 16 paź 2026 · 11 min czytania · Royal Property

Kryptowaluty a zakup nieruchomości premium w Warszawie — co musi wiedzieć kupujący w 2026

Wzrost zamożnych Polaków z majątkiem w kryptowalutach przekłada się na rosnące zainteresowanie rynkiem premium. Wyjaśniamy, jak wygląda transakcja, jakie obowiązki AML spoczywają na notariuszu i agencie oraz jak uniknąć podatkowej pułapki.

Obraz wygenerowany przez sztuczną inteligencję

Przez ostatnie kilka lat regularnie spotykamy na rynku premium w Warszawie kupujących, których majątek — w całości lub w znacznej części — pochodzi z kryptowalut. Przedsiębiorcy po wyjściu ze spółki, inwestorzy technologiczni, właściciele firm z branży fintech — to grupy, które weszły na rynek bitcoina i ethereum wcześnie, a dziś dysponują kapitałem zdolnym wejść w segment premium. Pytanie, które stawiają, jest z pozoru proste: czy mogę kupić apartament za bitcoin?

Odpowiedź jest bardziej złożona niż „tak” lub „nie”. Technicznie — żadna ustawa wprost nie zakazuje rozliczeń kryptowalutowych między stronami prywatnej transakcji. Praktycznie — akt notarialny, który jest warunkiem przeniesienia własności nieruchomości w Polsce, w środowisku notarialnym wymaga wskazania ceny w złotówkach i udokumentowania legalności środków. To nie jest wymóg z kaprysu notariusza. To wynik kilku warstw regulacyjnych, które w 2026 roku są bardziej sformalizowane niż jeszcze trzy lata temu.

W tym artykule rozkładamy na części pierwszsze, co faktycznie czeka kupującego z kryptowalutowym majątkiem: od ramy podatkowej, przez obowiązki AML, aż po praktyczny scenariusz transakcji premium w Warszawie.

Kto kupuje premium z kryptowalutowym majątkiem — profil rynkowy

Skala zjawiska przestała być marginalna. Wg Knight Frank Wealth Report 2026 Polska należy do najszybciej rosnących rynków pod względem liczby UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals, osoby z majątkiem powyżej 30 mln USD) — prognoza wzrostu przekracza 63% w ciągu najbliższych pięciu lat, a tempo wzrostu liczby polskich miliarderów ma sięgać 123%. Duża część tego wzrostu pochodzi właśnie z sektorów technologicznych i inwestycyjnych, w których ekspozycja na kryptowaluty jest ponadprzeciętna.

Dane Knight Frank z wcześniejszych edycji raportu wskazywały, że ok. 18% globalnych UHNWI posiadało kryptowaluty lub tokeny. Choć aktualne dane na rok 2026 nie zostały publicznie ujawnione w fragmentach dostępnych podczas przygotowywania tego artykułu, sam kierunek jest czytelny: zamożni Polacy z ekspozycją na kryptowaluty istnieją, jest ich coraz więcej, a część z nich naturalne szuka lokaty majątku w nieruchomościach premium — jako aktywa bardziej stabilnym i mniej korelowanym z notowaniami giełd kryptowalutowych.

Więcej o tym, skąd bierze się ten wzrost w Polsce, pisaliśmy w artykule o rekordowym boomie UHNWI w Polsce i jego wpływie na rynek premium.

Fundamentalna bariera: polska nieruchomość musi przejść przez akt notarialny

Zanim dojdziemy do kwestii podatkowych i AML, trzeba wyjaśnić podstawową zasadę prawa cywilnego. Zgodnie z art. 158 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a także umowa przenosząca własność, wymagają formy aktu notarialnego. Bez niej przeniesienie własności jest nieważne — nie ma wyjątków.

Akt notarialny sporządzany jest przez notariusza, który działa na podstawie przepisów Prawa o notariacie. W treści aktu wskazuje się cenę transakcji. W polskiej praktyce notarialnej cena wyrażana jest w złotym polskim (PLN), co wynika z faktu, że PLN jest prawnym środkiem płatniczym w Polsce. Przepisy nie zakazują nominowania ceny w kryptowalutach, ale notariusze w przeważającej większości odmawiają sporządzenia aktu, w którym jedyną walutą rozliczenia jest bitcoin lub ethereum — przede wszystkim ze względu na obowiązki AML oraz brak możliwości weryfikacji wartości transakcji w sposób wymagany przez prawo.

Praktyczny skutek jest taki: kupujący z majątkiem w kryptowalutach musi najpierw zamienić kryptowaluty na PLN, a dopiero potem wchodzić w transakcję notarialną. I to właśnie ten krok generuje kaskadę obowiązków podatkowych i dokumentacyjnych.

Podatek od zbycia kryptowalut — co dzieje się zanim wpłacisz zaliczkę

Zamiana kryptowaluty na złotówki (lub jakiekolwiek inne fiat, a potem PLN) to zdarzenie podatkowe. Reguluje to ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późn. zm.) — konkretnie art. 17 ust. 1 pkt 11 oraz art. 17 ust. 1f.

Przepis definiuje odpłatne zbycie waluty wirtualnej jako każdą z poniższych sytuacji:

wymianę waluty wirtualnej na środek płatniczy (tj. na fiat — PLN, EUR, USD),
wymianę waluty wirtualnej na towar,
wymianę waluty wirtualnej na usługę,
wymianę waluty wirtualnej na prawo majątkowe inne niż waluta wirtualna.

W praktyce oznacza to, że każda konwersja kryptowaluty na pieniądze jest zdarzeniem podatkowym. Stawka to 19% dochodu (art. 30b ust. 1a UPDOF). Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty nabycia kryptowaluty i koszty transakcji (art. 22 ust. 14–16 UPDOF). Podatek rozlicza się samodzielnie na formularzu PIT-38 — do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do zbycia.

Co istotne: zamiana jednej kryptowaluty na inną (np. bitcoin na ethereum) od 2019 roku nie jest zdarzeniem podatkowym w Polsce. Zdarzeniem jest dopiero konwersja na fiat lub nabycie dobra materialnego.

Praktyczna implikacja dla kupującego premium: kupujący, który likwiduje pozycję kryptowalutową o wartości, powiedzmy, 5 mln PLN na zakup apartamentu, musi najpierw rozliczyć podatek od zysku z kryptowalut. Jeśli kupował bitcoin po 20 000 PLN, a sprzedaje po 120 000 PLN za 1 BTC, dochód do opodatkowania jest wysoki. Planując zakup, trzeba uwzględnić ten podatek w harmonogramie płynności finansowej — niedoszacowanie go przez kupujących to jeden z częstszych błędów, które obserwujemy w segmencie premium.

Warto też pamiętać o DAC8 — unijnym rozporządzeniu dotyczącym wymiany informacji podatkowych, które obejmuje m.in. dochody z kryptowalut. Polskie organy podatkowe zbierają te dane od 1 stycznia 2026 r. Deklarowanie kryptowalutowych dochodów stało się więc nie tylko kwestią obowiązku, ale i realnej kontrolowalności ze strony Krajowej Administracji Skarbowej.

AML: notariusz i pośrednik muszą wiedzieć, skąd masz pieniądze

Polska ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz.U. 2018 poz. 723 z późn. zm.) nałożyła na uczestników rynku nieruchomości szereg obowiązków identyfikacyjnych. Zarówno notariusze, jak i pośrednicy nieruchomości są objęci tym reżimem — jako tzw. instytucje obowiązane.

Notariusz jest instytucją obowiązaną na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 13 i 14 ustawy AML — w zakresie czynności wykonywanych w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że przy każdej transakcji przeniesienia własności nieruchomości (kupno, sprzedaż, zamiana, darowizna) notariusz ma obowiązek:

zidentyfikować klienta (art. 34–37 ustawy AML): tożsamość, forma prawna, beneficjent rzeczywisty w przypadku spółek,
ocenić ryzyko transakcji (art. 27 ust. 3),
zweryfikować beneficjenta rzeczywistego w CRBR (art. 61a),
ocenić źródło majątku i środków używanych w transakcji — szczególnie gdy wartość transakcji przekracza 15 000 EUR lub gdy transakcja wydaje się niestandardowa,
zgłosić podejrzenie prania pieniędzy do GIIF (Generalny Inspektor Informacji Finansowej) w ciągu 2 dni roboczych od stwierdzenia podejrzenia (art. 74),
odmówić sporządzenia aktu (art. 41), jeśli nie może zastosować środków bezpieczeństwa finansowego wobec klienta lub jego beneficjenta rzeczywistego.

Pośrednik nieruchomości jest instytucją obowiązaną na podstawie art. 2 pkt 18 ustawy AML — w zakresie czynności zmierzających do zawarcia umowy kupna lub sprzedaży nieruchomości (bez progu kwotowego). Ma analogiczne obowiązki w zakresie identyfikacji, weryfikacji i raportowania.

Środki pochodzące z kryptowalut są w tym kontekście szczególnie wrażliwe, ponieważ w polskiej praktyce AML traktuje się je jako podwyższone ryzyko prania pieniędzy. Nie dlatego, że kryptowaluty są nielegalne — są legalnym instrumentem finansowym. Ale ich ślad transakcyjny jest niejednorodny: część platform wymiany operuje spoza UE, część klientów korzystała z portfeli bez pełnego KYC, a historia adresów blockchainowych nie zawsze jest transparentna dla osób niespecjalizujących się w forensics blockchain.

Dokumenty, których notariusz lub agent może zażądać jako dowód legalnego pochodzenia środków z kryptowalut:

Historię transakcji z giełdy kryptowalutowej (wyciąg, export CSV lub PDF z certyfikowanej platformy — Binance, Coinbase, Bitstamp, Kraken lub inna platforma z licencją CASP/VASP w UE),
Dokumentację nabycia — dowód zakupu kryptowalut za środki z legalnego źródła (wyciąg z rachunku bankowego z datą zakupu),
Rozliczenie podatkowe — PIT-38 za lata, w których osiągnięto dochody z kryptowalut,
Potwierdzenie przelewu z giełdy na polskie konto bankowe — bank, który przelew przyjął, sam dokonał weryfikacji AML (co jest dodatkowym argumentem legalności).

Warto zaznaczyć: nie ma standardowego katalogu tych dokumentów w żadnym rozporządzeniu. Ustawa AML mówi, że notariusz może żądać „innych wiarygodnych dokumentów” gdy standardowe nie wystarczają. W praktyce każdy notariusz może mieć własny zakres wymagań — i jest to jeden z powodów, dla których przy transakcjach kryptowalutowych rekomendujemy wcześniejszy kontakt z notariuszem prowadzącym, zanim dojdzie do etapu umowy przedwstępnej.

Co banki robią ze środkami z kryptowalut

Bank, do którego trafiają środki po spieniężeniu kryptowalut na giełdzie, sam jest instytucją obowiązaną i prowadzi własną procedurę AML. W przypadku wpływu dużych kwot po raz pierwszy bank może:

wstrzymać transakcję na 24 godziny w celu weryfikacji,
po zawiadomieniu GIIF — wstrzymać transakcję nawet do 96 godzin,
w skrajnym przypadku — na mocy art. 86 ustawy AML — zablokować środki do decyzji prokuratora, co może potrwać znacznie dłużej.

Banki prowadzące w Polsce konta prywatne wymagają w takich sytuacjach wyjaśnień. Praktyczne doświadczenie rynkowe pokazuje, że banki takie jak mBank, PKO BP, Pekao czy Santander mają własne procedury badania środków z kryptowalut — część z nich wymaga pisemnego wyjaśnienia źródła i historii transakcji, zanim środki zostaną „odblokowane” do normalnego użytku (w tym do przelewów na rachunek depozytowy notariusza).

Jeden z praktycznych wniosków dla kupujących premium: nie planuj transakcji nieruchomościowej na miesiąc po spieniężeniu kryptowalut po raz pierwszy. Bank potrzebuje czasu, by „zaznajamiać się” z nowym typem wpływów na koncie. Kupujący, który spieniężył 4 mln PLN w kryptowalutach w lipcu i chce podpisać akt notarialny w sierpniu, może napotkać blokady, które odroczą transakcję o kilka tygodni — i narazić się na utratę zaliczki lub zadatku w umowie przedwstępnej.

W transakcjach gotówkowych premium — na co wskazujemy też w artykule o zakupie gotówkowym nieruchomości premium w Warszawie — harmonogram przepływu środków jest jednym z kluczowych elementów planowania. Przy kryptowalutach ten harmonogram jest po prostu dłuższy.

Praktyczna ścieżka: jak wygląda transakcja krok po kroku

Na podstawie obserwowanej praktyki rynkowej optymalny scenariusz dla kupującego z majątkiem w kryptowalutach wygląda następująco:

1. Przygotowanie podatkowe (3–6 miesięcy przed transakcją) Upewnienie się, że wszystkie dotychczasowe dochody z kryptowalut są rozliczone. PIT-38 za ostatnie lata musi być złożony. Jeśli w planowanym roku podatkowym dojdzie do spieniężenia, podatek od dochodu należy zaplanować w budżecie.

2. Wybór giełdy i konta bankowego (2–4 miesiące przed transakcją) Spieniężenie kryptowalut przez licencjonowaną platformę CASP/VASP, najlepiej z siedzibą w UE i z historią relacji z polskim systemem bankowym. Eksport historii transakcji — w formacie akceptowanym przez banki i księgowych.

3. Przelew na konto w polskim banku i weryfikacja bankowa (6–10 tygodni) Pierwsza duża wpłata z kryptowalut na konto wymaga czasu na przejście bankowej procedury AML. Warto wcześniej poinformować opiekuna klienta w banku i przygotować dokumentację.

4. Zakup nieruchomości — etap wstępny (poszukiwanie, due diligence) Dopiero gdy środki są „okrzepłe” na koncie bankowym i bank potwierdził normalne funkcjonowanie konta, można składać oferty na rynku premium. Brak takiego potwierdzenia może stanowić problem przy depozycie u notariusza.

5. Umowa przedwstępna i zaliczka/zadatek Standardowy harmonogram transakcji premium w Warszawie. Przy kryptowalutach nie ma specjalnych wymogów na tym etapie — sprzedający widzi przelew w PLN z konta polskiego banku.

6. Akt notarialny — dokumentacja dla notariusza Notariusz jako instytucja obowiązana przeprowadza własną ocenę ryzyka. Warto wcześniej uzgodnić z notariuszem, jakie dokumenty AML będą wymagane — i przygotować komplet: PIT-38, wyciągi z giełdy, wyciągi bankowe, ewentualne opinie prawne lub bookkeepingowe.

MiCA, DAC8 i zmiany w otoczeniu regulacyjnym

Rok 2026 przynosi istotne zmiany regulacyjne, które warto śledzić.

MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation, Rozporządzenie UE 2023/1114) obowiązuje bezpośrednio od 30 grudnia 2024 r. w całej UE. Ustanawia jednolite ramy dla emisji i świadczenia usług w zakresie kryptoaktywów. Polska ustawa implementacyjna — wymagana do wyznaczenia krajowego organu właściwego (KNF) — została zawetowana przez Prezydenta po raz trzeci 11 czerwca 2026 r. Nowy projekt rządowy trafił do Sejmu 18 czerwca 2026 r. i na moment publikacji tego artykułu nie został uchwalony. Praktyczne skutki: polskie giełdy kryptowalutowe nie mogą uzyskać licencji CASP w Polsce, ale mogą korzystać z paszportu europejskiego (autoryzacja w innym państwie UE). Dla kupujących nieruchomości oznacza to, że konto na polskiej platformie kryptowalutowej może nie być wystarczającą dokumentacją, jeśli platforma nie jest licencjonowana. Bezpieczniej korzystać z platform z autoryzacją MiCA w UE — Coinbase (Irlandia), Bitstamp (Luksemburg), Crypto.com lub Binance (w zależności od jednostki europejskiej).

DAC8 — unijne rozporządzenie o wymianie informacji między organami podatkowymi — nakazuje platformom kryptowalutowym zbierać dane o rezydentach UE i przekazywać je organom podatkowym. Polska KAS gromadzi te dane od 1 stycznia 2026 r. Wszelkie transakcje na licencjonowanych platformach są więc widoczne dla polskiego urzędu skarbowego.

Zmiany AML 2027: publicznie dostępne projekty wskazują na dalsze rozszerzenie zakresu regulacji AML, m.in. na szerszą grupę dostawców usług kryptoaktywów i część zawodów prawniczych. Dokładna treść i termin wejścia w życie na moment pisania tego artykułu nie są potwierdzone.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości premium w Polsce za kryptowaluty jest możliwy, ale wyłącznie pośrednio — poprzez uprzednią konwersję na PLN w licencjonowanej platformie.
Konwersja krypto → fiat jest zdarzeniem podatkowym (art. 17 ust. 1f UPDOF) — należy uwzględnić 19% podatek od dochodu w harmonogramie finansowym transakcji.
Notariusz i pośrednik nieruchomości są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy AML (Dz.U. 2018 poz. 723) i muszą zweryfikować źródło środków — kryptowalutowe pochodzenie wymaga szczególnej dokumentacji.
Bank jest dodatkową warstwą AML — weryfikacja środków po spieniężeniu kryptowalut może zająć kilka tygodni.
Planuj z wyprzedzeniem: minimum 3–4 miesiące między likwidacją pozycji kryptowalutowej a planowanym podpisaniem aktu notarialnego.
MiCA i DAC8 zaostrzają przejrzystość — konta na licencjonowanych platformach europejskich są najlepszą bazą dokumentacyjną.
Warto wcześniej skonsultować się z notariuszem i doradcą podatkowym specjalizującym się w kryptowalutach — zakres dokumentów AML zależy od indywidualnej oceny ryzyka każdego notariusza.