Na warszawskim rynku premium coraz częściej spotykacie się z ofertą, w której sprzedający zamiast nieruchomości proponuje sprzedaż udziałów w spółce. Apartament, kamienica lub lokal użytkowy pozostają własnością tej spółki — Ty nabywasz jej udziały, stając się nowym wspólnikiem. To nie jest jedynie formalny szczegół. Kupujesz zupełnie inny przedmiot prawny, w innej procedurze, na innych zasadach podatkowych — i z innymi ryzykami.
W Royal Property widzimy tego rodzaju konstrukcje przede wszystkim w transakcjach powyżej kilku milionów złotych. Dla sprzedającego SPV (ang. special purpose vehicle — spółka celowa powołana do posiadania jednej nieruchomości) ma konkretne zalety. Dla kupującego — jeśli nie przeprowadzi właściwego due diligence — może kryć pułapki, które nie istniałyby przy standardowym zakupie nieruchomości.
Poniżej omawiamy, czym ta transakcja różni się prawnie, jak wygląda procedura przeniesienia udziałów, co sprawdzić w rejestrach i jak chronić się przed zobowiązaniami spółki, których nie widać w księdze wieczystej.
Czym jest SPV i dlaczego sprzedający ją wybiera
SPV (special purpose vehicle) to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością założona wyłącznie po to, by posiadać konkretną nieruchomość — zazwyczaj jeden apartament, lokal lub kamienicę. Spółka nie prowadzi żadnej innej działalności: jej jedynym aktywem jest nieruchomość, a jedynym przychodem — czynsz z najmu lub planowana cena sprzedaży.
Dlaczego sprzedający korzysta z takiej struktury? Powody są co najmniej trzy. Po pierwsze — prywatność: właścicielem nieruchomości w księdze wieczystej jest spółka, a nie osoba fizyczna. W księdze wieczystej nie znajdziesz imienia i nazwiska właściciela. Po drugie — planowanie sukcesji i holding: nieruchomość trzymana w spółce łatwiej przepisuje się na dzieci lub wchodzi w skład holdingu rodzinnego bez konieczności przeprowadzania skomplikowanych aktów notarialnych za każdym razem. Po trzecie — podatek od czynności cywilnoprawnych: sprzedaż udziałów w spółce podlega 1% PCC, podczas gdy sprzedaż nieruchomości bezpośrednio obciążona jest 2% PCC. Przy cenie 5 mln zł różnica wynosi 50 000 zł — nieznaczna przy premii za prywatność, ale wymiernie odczuwalna jako dodatkowa korzyść struktury.
Co tak naprawdę kupujesz — udziały zamiast tytułu własności
Przy standardowym zakupie nieruchomości kupujesz prawo własności — i to ono przechodzi na Ciebie aktem notarialnym oraz wpisem do księgi wieczystej. W transakcji SPV kupujesz udziały w spółce. Tytuł własności nieruchomości pozostaje w KW bez zmian — właścicielem nadal jest spółka. Ty stajesz się jej wspólnikiem.
To rozróżnienie ma konsekwencje prawne trudne do przecenienia:
- Forma transakcji jest inna. Zbycie udziałów w sp. z o.o. wymaga, zgodnie z art. 180 § 1 Kodeksu spółek handlowych, formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi — a nie pełnego aktu notarialnego, jak przy przeniesieniu własności nieruchomości. To ważna różnica: notariusz poświadcza jedynie podpisy stron, nie sporządza aktu. Koszty notarialne są niższe; procedura krótsza.
- Nie ma wpisu do KW. Zmiana właściciela udziałów nie widnieje w żadnym publicznym rejestrze nieruchomości. KW pozostaje niezmieniona. To jest zarazem zaleta (dla sprzedającego) i pole ryzyka (dla kupującego — jeśli nie dopełni rejestracji w KRS i Liście Wspólników).
- Umowa spółki może ograniczać zbycie. Zgodnie z art. 182 § 1 KSH, umowa spółki może uzależnić przeniesienie udziałów od zgody zarządu lub od prawa pierwszeństwa pozostałych wspólników. Zanim podpiszesz jakiekolwiek dokumenty — sprawdź, czy spółka ma takie zapisy i czy warunki ich spełnienia są zachowane.
PCC 1% zamiast 2% — cała prawda o różnicy podatkowej
Podatek od czynności cywilnoprawnych reguluje art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC. Stawki wyglądają następująco:
- Sprzedaż nieruchomości (oraz prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego prawa do lokalu) — 2% wartości rynkowej.
- Sprzedaż innych praw majątkowych, do których zaliczają się udziały w spółce z o.o. — 1% wartości rynkowej.
Różnica jest realna i przy nieruchomościach premium stanowi znaczną kwotę. Jeśli apartament wart 10 mln zł zbyty jest przez sprzedaż udziałów w SPV, PCC wynosi 100 000 zł zamiast 200 000 zł przy zakupie bezpośrednim.
Ważne zastrzeżenia dotyczące korzyści podatkowej:
Podstawa opodatkowania PCC to wartość rynkowa udziałów, a nie wartość bilansowa spółki. Jeśli spółka ma zobowiązania (np. kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką na nieruchomości), wartość udziałów jest niższa niż wartość nieruchomości — więc PCC jest odpowiednio niższy. Ale to oznacza też, że przejmujesz dług.
Istnieje też ryzyko zakwestionowania transakcji przez organ podatkowy na podstawie art. 119a Ordynacji podatkowej — klauzuli o unikaniu opodatkowania (GAAR). Jeśli SPV była zawiązana wyłącznie w celu uniknięcia podatku i nie ma żadnej innej substancji ekonomicznej, fiskus może reklasyfikować transakcję jako sprzedaż nieruchomości i obciążyć ją 2% PCC. W praktyce ryzyko jest niskie, gdy spółka funkcjonuje od kilku lat, posiada NIP, prowadziła działalność (choćby najem) i ma historię podatkową. Ryzyko jest wyższe, gdy SPV ma miesiąc i jedynym jego majątkiem jest nieruchomość właśnie wniesiona przed transakcją.
Due diligence spółki — co sprawdzić przed podpisaniem
Standardowe due diligence przy zakupie nieruchomości obejmuje weryfikację księgi wieczystej, planu zagospodarowania, stanu technicznego i dokumentów wspólnoty. Przy zakupie SPV do tego zestawu dochodzi pełna weryfikacja spółki — jako oddzielnego podmiotu prawnego. To więcej pracy, ale nie ma drogi na skróty.
Dokumenty korporacyjne:
- Umowa spółki (aktualny tekst jednolity) — sprawdź wszelkie ograniczenia zbycia udziałów (art. 182 KSH), zasady reprezentacji, postanowienia o prawie pierwszeństwa lub prawie odkupu.
- Lista wspólników (art. 188 KSH, prowadzona przez zarząd) — potwierdź, że sprzedający posiada tyle udziałów, ile deklaruje, i że nie są zastawione.
- Uchwały Zgromadzenia Wspólników z ostatnich 5 lat — szukaj podjętych zobowiązań, udzielonych pełnomocnictw, zmian umowy spółki.
- Sprawozdania finansowe za ostatnie 3 lata — bilans pokaże aktywa i pasywa; sprawdź, czy spółka nie ma ukrytych kredytów, pożyczek od wspólnika lub zobowiązań warunkowych.
Rejestry publiczne:
- KRS (krajowy rejestr sądowy, krs.ms.gov.pl) — aktualne dane spółki, historia wpisów, organ uprawniony do reprezentacji. Sprawdź, czy nie ma wpisanej likwidacji ani upadłości.
- CRBR (Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych, crbr.podatki.gov.pl) — kto faktycznie stoi za spółką. Jeśli dane w CRBR różnią się od tego, co mówi sprzedający, to jest poważny sygnał ostrzegawczy.
- KRZ (Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl) — czy spółka lub jej wspólnicy nie figurują w postępowaniach restrukturyzacyjnych lub upadłościowych.
Zobowiązania podatkowe: Poproś o zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami (US, ZUS) — art. 306g § 1 Ordynacji podatkowej. Kupując udziały, nie przejmujesz automatycznie długów spółki z mocy prawa jak przy sukcesji. Ale jeśli spółka ma zaległości podatkowe, te obciążają aktywa spółki — w tym nieruchomość — i mogą prowadzić do egzekucji komorniczej nawet po przejęciu udziałów. Innymi słowy: zanim staniesz się wspólnikiem, zadbaj o to, żeby spółka była czysta podatkowo.
CRBR, KRS i lista wspólników — trzy rejestry, które musisz przejrzeć
W standardowej transakcji zakupu nieruchomości na rynku wtórnym weryfikujesz tożsamość sprzedającego przez notariusza — to jego obowiązek wynikający z przepisów AML. Przy zakupie SPV weryfikacja jest głębsza, bo nie tylko sprawdzasz tożsamość, ale i strukturę korporacyjną.
CRBR jest bezpłatny i publiczny. Wpisz NIP lub nazwę spółki — dostaniesz dane beneficjenta rzeczywistego (UBO): imię, nazwisko, kraj zamieszkania, charakter powiązania (udziały bezpośrednie lub pośrednie, funkcja w zarządzie). Dane powinny być zgodne z tym, co zapewnia sprzedający. Jeśli są rozbieżności, wymagaj wyjaśnień na piśmie — i traktuj to jako powód do ostrożności.
KRS daje Ci historię spółki: kiedy powstała, jak zmieniał się skład wspólników, kto reprezentuje spółkę, jakie są ograniczenia w zakresie reprezentacji. Sprawdź dział 4 (zaległości, zobowiązania). Sprawdź, czy wpis w KRS dotyczący struktury własności zgadza się z listą wspólników prowadzoną przez zarząd.
Lista wspólników — prowadzona przez zarząd spółki (art. 188 KSH) — to oficjalny dokument wewnętrzny pokazujący, kto ma ile udziałów. Zażądaj jej aktualnej wersji, potwierdzonej przez zarząd. Jeśli sprzedający utrudnia dostęp do tego dokumentu, rozważ wycofanie się z negocjacji.
W transakcjach premium, zgodnie z przepisami ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (Dz.U. 2025 poz. 644), pośrednik nieruchomości ma obowiązek weryfikacji kupującego i sprzedającego — w tym ustalenia UBO, źródła środków i celu transakcji. Więcej o tych obowiązkach opisujemy w artykule o obowiązkach AML pośrednika w transakcjach premium.
Ukryte zobowiązania: długi, których nie widać w księdze wieczystej
To jest najważniejszy obszar ryzyka zakupu SPV — i jednocześnie ten, który wyróżnia tę transakcję od standardowego zakupu nieruchomości. Kupując nieruchomość bezpośrednio, masz do czynienia z obciążeniami uwidocznionymi w KW (hipoteki, służebności, roszczenia). Przy zakupie udziałów w spółce przejmujesz podmiot, który może mieć zobowiązania niewidoczne w żadnym rejestrze nieruchomości.
Jakie zobowiązania spółki mogą Cię zaskoczyć:
- Kredyty i pożyczki. Spółka może mieć kredyt bankowy (zabezpieczony hipoteką wpisaną w KW — ale też hipoteką udziałową lub zastawem rejestrowym na udziałach). Może mieć niespłaconą pożyczkę od wspólnika. Sprawdź sprawozdania finansowe i zażądaj oświadczenia zarządu o wszystkich zobowiązaniach finansowych.
- Czynsze i umowy najmu. Nieruchomość w SPV może być obciążona umowami najmu z osobami trzecimi. Jeśli przejmujesz spółkę, przejmujesz rolę wynajmującego — z wszystkimi wynikającymi z tego obowiązkami. Zapoznaj się z każdą umową najmu i oceń, czy jest korzystna.
- Spory i postępowania. Spółka może być stroną postępowania sądowego, administracyjnego lub podatkowego. Sprawdź, czy w CRBR, KRZ lub w treści odpisów KRS nie ma śladów takich postępowań. Zażądaj od zarządu oświadczenia o toczących się sprawach.
- Zaległości podatkowe i składkowe. CIT za poprzednie lata, VAT (jeśli spółka wynajmowała z VAT), ZUS pracowniczy (jeśli spółka zatrudniała). Zaświadczenie o niezaleganiu (art. 306g Ordynacji) powinno być warunkiem zawieszającym — czyli transakcja dochodzi do skutku dopiero po dostarczeniu aktualnych zaświadczeń.
- Zasady przekształcenia nieruchomości. Czy spółka otrzymała wszelkie wymagane pozwolenia na budowę, odbiór, zmianę sposobu użytkowania? Czy nie ma otwartego postępowania nadzoru budowlanego? To nie jest widoczne w KW, ale jest widoczne w bazie nadzoru budowlanego (GUNB/RWDZ).
Wiele z tych ryzyk dobrze ilustruje doświadczenie z transakcji na rynku pierwotnym — więcej o tym, jak audytować podmiot oferujący nieruchomość, pisaliśmy w artykule o due diligence dewelopera na rynku pierwotnym.
Jak się chronić — zapewnienia i oświadczenia w umowie
W transakcjach SPV kluczowe znaczenie ma umowna ochrona kupującego, znana w praktyce transakcyjnej jako oświadczenia i zapewnienia (representations & warranties). To klauzule, w których sprzedający pisemnie potwierdza stan spółki — i bierze odpowiedzialność za to, że stan ten jest prawdziwy.
Umowa przeniesienia udziałów powinna zawierać co najmniej:
- Oświadczenie o braku ukrytych zobowiązań — sprzedający zapewnia, że poza ujawnionymi zobowiązaniami spółka nie ma żadnych innych długów, gwarancji ani poręczeń.
- Oświadczenie o braku sporów — brak toczących się postępowań sądowych, administracyjnych, podatkowych.
- Potwierdzenie stanu nieruchomości — nieruchomość posiada wszystkie wymagane pozwolenia, nie jest przedmiotem postępowania administracyjnego, technicznie odpowiada opisowi.
- Klauzulę indemnifikacyjną — sprzedający zobowiązuje się do naprawienia szkody, jeśli po przejęciu udziałów ujawnią się zobowiązania spółki nieznane kupującemu.
- Escrow lub depozyt notarialny — część ceny przetrzymana przez kilka miesięcy po transakcji jako zabezpieczenie roszczeń z tytułu oświadczeń i zapewnień.
Przed podpisaniem bezwzględnie zażądaj pełnego badania spółki przez niezależnego doradcę prawnego i podatkowego. Koszt tego badania — kilka do kilkunastu tysięcy złotych — jest pomijalny wobec ryzyk, które eliminuje.
Ustalenie ceny w transakcji SPV wymaga też szczegółowej analizy. Sprzedający często wycenia udziały po wartości nieruchomości, pomijając zobowiązania spółki. Cena rynkowa udziałów to wartość aktywów netto spółki: wartość nieruchomości pomniejszona o wszystkie zobowiązania. Tę różnicę warto rozumieć przy negocjacjach.
Podsumowanie
- Zakup nieruchomości poprzez nabycie udziałów w SPV to odrębna procedura prawna: forma pisemna z notarialnym poświadczeniem podpisów (nie pełny akt notarialny), brak wpisu do KW, procedura zgodna z KSH art. 180.
- Stawka PCC wynosi 1% (nie 2%), bo przedmiotem sprzedaży są „inne prawa majątkowe” — udziały, nie nieruchomość (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC). Przy cenie 5–10 mln zł różnica PCC jest wymiernie odczuwalna.
- Umowa spółki może ograniczać swobodne zbycie udziałów — zawsze sprawdzaj postanowienia o zgodzie zarządu lub prawie pierwszeństwa (KSH art. 182).
- Due diligence SPV obejmuje zarówno nieruchomość (KW, plan zagospodarowania, stan techniczny), jak i spółkę (KRS, CRBR, KRZ, sprawozdania finansowe, umowy najmu, zaświadczenia podatkowe).
- CRBR, KRS i lista wspólników to trzy rejestry, które musisz przejrzeć przed podpisaniem — niezgodności w tych rejestrach to sygnał alarmowy.
- Ukryte zobowiązania spółki (kredyty, długi podatkowe, postępowania) nie widnieją w KW, ale po przejęciu udziałów obciążają aktywa spółki — w tym nieruchomość.
- Oświadczenia i zapewnienia w umowie oraz escrow to niezbędna ochrona kupującego; niezależne badanie prawne i podatkowe przed transakcją jest standardem — nie opcją.
Jeśli w toku transakcji premium napotykacie na propozycję zakupu SPV i chcecie omówić jej strukturę oraz zakres due diligence — zapraszamy do kontaktu.