Każdego roku w Polsce kilkadziesiąt tysięcy małżeństw kończy się rozwodem. Dla wielu z tych par centralnym — i najtrudniejszym — pytaniem nie jest procedura sądowa, lecz to, co stanie się z nieruchomością. Przy segmencie premium stawki są szczególnie wysokie: apartament w Śródmieściu lub kamienica na Starym Mokotowie to często jedyny lub dominujący składnik majątku wspólnego, a różnica między sprawnym przeprowadzeniem transakcji a wieloletnim sporem sądowym może wynieść setki tysięcy złotych.
Przepisy dają kilka ścieżek wyjścia z tej sytuacji. Różnią się one dramatycznie pod względem czasu, kosztów i ostatecznej ceny, jaką uda się uzyskać. Poniżej omawiamy każdą z nich — od najszybszej po tę, której warto za wszelką cenę unikać.
Zanim padnie wyrok: co się dzieje z nieruchomością w trakcie postępowania
Do chwili uprawomocnienia się wyroku rozwodowego nieruchomość pozostaje składnikiem majątku wspólnego. Oznacza to, że obowiązuje art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz.U. z 2026 r. poz. 236 t.j.) — do czynności prawnej prowadzącej do zbycia lub obciążenia nieruchomości wymagana jest zgoda obojga małżonków. Jeden z nich nie może skutecznie sprzedać wspólnego mieszkania ani go obciążyć hipoteką bez akceptacji drugiego.
Jeśli zgoda istnieje, transakcja w trakcie postępowania jest jak najbardziej możliwa i często optymalnym rozwiązaniem — środki ze sprzedaży trafiają do majątku wspólnego i podlegają podziałowi w ramach ugody lub wyroku. Jeśli zgody nie ma, sytuacja jest bardziej skomplikowana.
Art. 37 § 2 i § 3 KRO przewiduje mechanizm bezskuteczności zawieszonej: jednostronna czynność zbycia nieruchomości nie jest od razu nieważna, lecz jej ważność zależy od późniejszego potwierdzenia przez drugiego małżonka. W praktyce kupujący nie zaakceptuje takiej niepewności — żaden notariusz nie sporządzi aktu bez wyraźnej zgody obojga małżonków lub tytułu prawnego zastępującego tę zgodę.
Takim tytułem jest postanowienie sądowe wydane na podstawie art. 42 KRO — sąd może udzielić zezwolenia na dokonanie czynności, jeżeli drugi małżonek odmawia zgody bez uzasadnionego powodu albo jeżeli porozumienie z nim jest niemożliwe (np. wyjazd za granicę, choroba, celowe unikanie kontaktu). Postępowanie to jest oddzielne od sprawy rozwodowej i może zająć kilka miesięcy.
Ważna reguła wynikająca z art. 35 KRO: w czasie trwania wspólności żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać swoim udziałem — taki udział w trakcie małżeństwa jest fikcyjny w sensie prawnym. Dopiero po ustaniu wspólności majątkowej (co może nastąpić przez zawarcie intercyzy, przez prawomocny wyrok rozwodowy lub przez sądowe ustanowienie rozdzielności) udziały stają się realne i mogą być przedmiotem obrotu.
Trzy ścieżki po prawomocnym wyroku
Kiedy wyrok rozwodowy uprawomocni się, małżeństwo ustaje, a wspólność majątkowa przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Najczęściej jest to po ½ dla każdego z byłych małżonków, chyba że sąd orzekł inaczej lub strony zawarły odpowiednią intercyzę. Od tej chwili są do dyspozycji trzy główne ścieżki.
Ścieżka pierwsza: zgodna sprzedaż obu współwłaścicieli
Jeśli oboje byli małżonkowie chcą sprzedać nieruchomość i podzielić się środkami — to jest droga najszybsza i finansowo najkorzystniejsza. Oboje podpisują akt notarialny jako sprzedający, a po transakcji dzielą uzyskaną cenę zgodnie z posiadanymi udziałami lub na mocy zawartej ugody.
W tej ścieżce warto pamiętać o kilku kwestiach praktycznych. Po pierwsze, dokumenty — zarówno te dotyczące nieruchomości (pełna dokumentacja z Ksiąg Wieczystych, zaświadczenia o braku zaległości, zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni), jak i te potwierdzające tożsamość i stan prawny sprzedających. Kiedy jeden z byłych małżonków mieszka za granicą, konieczne jest pełnomocnictwo sporządzone za granicą z apostille i przysięgłym tłumaczeniem — ten element potrafi wydłużyć przygotowanie transakcji o kilka tygodni. Więcej o komplecie dokumentów wymaganych przy sprzedaży pisaliśmy osobno: kompletna lista dokumentów do sprzedaży nieruchomości premium w Warszawie.
Po drugie, rozliczenie między współwłaścicielami. Jeśli oboje są gotowi do podziału środków po transakcji bez dodatkowego spornego elementu — wystarczy uzgodniony podział ceny. Jeśli jednak jeden z byłych małżonków wniósł do zakupu środki odrębne (darowizna, spadek, środki sprzed małżeństwa), roszczenie o rozliczenie nakładów może skomplikować ugodę. Dobrym rozwiązaniem bywa złożenie części ceny na depozycie notarialnym do czasu wyjaśnienia wszelkich rozliczeń — jak działa depozyt notarialny i kiedy jest niezbędny.
Ścieżka druga: notarialna umowa podziału majątku
Nie zawsze oboje współwłaściciele chcą sprzedawać — często jeden chce przejąć nieruchomość, drugi oczekuje spłaty. W takim przypadku właściwą drogą jest notarialna umowa o podział majątku wspólnego (art. 1037 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego — Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 t.j.).
W tej umowie jeden z byłych małżonków przejmuje nieruchomość na wyłączną własność, a drugi otrzymuje spłatę w ustalonej kwocie. Warunki to: precyzyjne określenie wartości nieruchomości (często poprzez wycenę przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego) oraz uzgodnienie kwoty i terminu spłaty.
Mocne strony tej ścieżki: stosunkowo szybka (akt notarialny to kilka tygodni przygotowania po uzgodnieniu warunków), przejrzysta i nie wymaga postępowania sądowego. Słabe: oba strony muszą się porozumieć co do wartości rynkowej nieruchomości — a to właśnie tutaj najczęściej pojawiają się spory. Każda ze stron może mieć własny punkt widzenia na to, ile warta jest nieruchomość, i żadna z nich nie jest skłonna zaniżyć swojej spłaty ani zawyżyć nakładów do zwrotu.
Ścieżka trzecia: sądowe zniesienie współwłasności
Gdy porozumienie jest niemożliwe — pozostaje sąd. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego przyznaje każdemu ze współwłaścicieli prawo żądania zniesienia współwłasności w każdym czasie i bez żadnego uzasadnienia. Wyjątek: jeśli strony umówiły się na jej utrzymanie przez określony czas (maksymalnie 5 lat, z możliwością przedłużenia).
Sąd przy zniesieniu współwłasności działa według hierarchii przewidzianej w KC: najpierw rozważa podział fizyczny rzeczy (art. 211 KC). W przypadku nieruchomości niepodzielnych — a do takich należą praktycznie wszystkie apartamenty i domy jednorodzinne — podział fizyczny na odrębne, samodzielne lokale jest niemożliwy lub ekonomicznie niecelowy. W takim przypadku sąd orzeka przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego albo — jeśli żadna ze stron nie chce lub nie jest w stanie dokonać spłaty — zarządza sprzedaż z licytacji publicznej (art. 212 § 2 KC).
Postępowanie sądowe w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości trwa zazwyczaj od roku do kilku lat. Wymagane jest zasadniczo powołanie biegłego rzeczoznawcy do wyceny nieruchomości, strony mają prawo zgłaszać zastrzeżenia do opinii, sprawa może być wstępnie zawieszana lub przedłużana przez wymagania dowodowe. W segmencie premium nie jest rzadkością sprawa ciągnąca się 2-3 lata, zwłaszcza gdy masa majątkowa obejmuje kilka nieruchomości lub udziały w spółkach.
Podział w wyroku rozwodowym: kiedy warto, a kiedy nie
Art. 58 § 3 KRO przewiduje, że jeżeli strony małżonkowie przedstawią zgodny wniosek co do sposobu podziału majątku, sąd może dokonać podziału w wyroku orzekającym rozwód — pod warunkiem, że nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w postępowaniu.
Ta opcja bywa niedoceniana. W sytuacji gdy byli małżonkowie są zgodni co do wartości nieruchomości i sposobu podziału, połączenie sprawy rozwodowej z podziałem może skrócić cały proces o kilka miesięcy i zaoszczędzić dodatkowych kosztów postępowania działowego. Sąd może wtedy ustalić, który z małżonków nabywa nieruchomość, i określić kwotę spłaty na rzecz drugiego.
Ograniczenie jest jednak realne: sądy rozwodowe korzystają z tej opcji selektywnie. Jeśli podział majątku jest skomplikowany (wiele składników, sporne wartości, roszczenia o nakłady), sąd odmówi jego połączenia ze sprawą główną, aby nie wstrzymywać wyroku w sprawie małżeńskiej. Przy nieruchomościach premium — które są zazwyczaj jednym z najcenniejszych i najbardziej spornych aktywów — połączone postępowanie sprawdza się głównie przy zgodnej sprzedaży lub przy wyraźnie uzgodnionym przejęciu przez jedną ze stron.
Licytacja komornicza: czego za wszelką cenę unikać
Gdy sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności, realizuje ją komornik sądowy w trybie egzekucyjnym. I tu pojawia się największe zagrożenie dla wartości aktywów.
Cena wywoławcza na pierwszej licytacji komorniczej wynosi 75% wartości określonej przez biegłego sądowego. Jeżeli pierwsza licytacja nie doprowadzi do sprzedaży (co przy nieruchomościach premium jest częste — nabywcy wymagający w segmencie luksusowym raczej nie kupują na licytacjach bez możliwości wcześniejszego gruntownego sprawdzenia stanu prawnego i technicznego), organizuje się drugą, gdzie cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowania.
Oznacza to, że apartament wyceniony przez biegłego na 2 mln zł może trafić do nabywcy za 1,33 mln zł. Wartość rynkowa, jaką uzyskałaby zgodna transakcja na wolnym rynku, jest zazwyczaj wyraźnie wyższa. Nie bez znaczenia jest też to, że nieruchomość w trakcie postępowania egzekucyjnego i na czas trwania sprawy figuruje w odpisie z Ksiąg Wieczystych z wzmianką o postępowaniu — co zniechęca część potencjalnych kupujących i utrudnia finansowanie hipoteczne.
Z perspektywy obojga byłych małżonków — nawet jeśli jeden z nich dąży do zablokowania sprzedaży — licytacja jest rozwiązaniem najgorszym. Obie strony tracą na wartości. Dlatego w wielu sprawach, gdzie początkowo wydawało się, że porozumienie jest niemożliwe, ostatecznie — po skierowaniu sprawy do sądu i uświadomieniu sobie konsekwencji — strony zawierają ugodę sądową i decydują się na sprzedaż na wolnym rynku.
Więcej o tym, jak przebiega procedura licytacji i jakie due diligence warto przeprowadzić jako potencjalny kupujący, opisaliśmy w osobnym tekście: licytacja komornicza apartamentu premium w Warszawie — procedura, ryzyka i due diligence.
Kwestia podatkowa: kiedy zaczyna się pięcioletni termin?
Jednym z najczęściej pomijanych, a niezwykle istotnych wątków przy sprzedaży nieruchomości po rozwodzie jest kwestia podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 t.j.) przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej lub wybudowanej nie podlega opodatkowaniu, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, minęło pięć lat.
Kluczowe pytanie po podziale majątku: od kiedy liczymy te pięć lat?
Linia orzecznicza Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej kwestii jest względnie utrwalona: podział majątku wspólnego po rozwodzie, w ramach którego jeden z małżonków nabywa nieruchomość do majątku odrębnego, jest kontynuacją pierwotnego nabycia — o ile nie dochodzi do nabycia udziału ponad ten, który przysługiwał w majątku wspólnym. Innymi słowy: jeśli nieruchomość była nabyta w 2018 roku, a podział majątku nastąpił w 2024, pięcioletni termin minął już w 2023 roku i sprzedaż jest zwolniona z podatku dla obu stron — niezależnie od tego, który z małżonków formalnie przejął nieruchomość.
Komplikacja pojawia się w przypadku tzw. nabycia nadwyżki: gdy jeden z małżonków przejmuje całą nieruchomość, a drugi otrzymuje spłatę wartości przekraczającej jego udział (np. w zamian za rezygnację z innych składników majątku), organy podatkowe mogą uznać tę nadwyżkę za nowe nabycie — i od niej liczyć termin pięcioletni na nowo.
Szczegóły mają tu ogromne znaczenie i zależą od konkretnych okoliczności transakcji, wartości poszczególnych składników majątku i sposobu sformułowania umowy podziałowej. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy przez doradcę podatkowego — ogólna zasada jest pomocna jako punkt wyjścia, nie jako wyrocznię.
Praktyczne obserwacje z rynku premium w Warszawie
W segmencie premium transakcje postseparacyjne rządzą się kilkoma prawidłowościami, które warto znać.
Kupujący na rynku premium przeprowadzają staranne due diligence — odpis z Ksiąg Wieczystych, sprawdzenie historii własności, weryfikacja wszelkich obciążeń i wzmianek o toczących się postępowaniach. Nieruchomość ze wzmianką o postępowaniu sądowym lub komorniczym wzbudza ostrożność: nawet jeśli postępowanie toczy się równolegle i nie blokuje formalnie transakcji, sygnalizuje ryzyko prawne, co niekiedy skłania kupujących do negocjowania upustu lub wycofania się z transakcji.
Czas ekspozycji na rynku ma znaczenie. Apartament wystawiony przez jednego ze współwłaścicieli bez pełnomocnictwa drugiego (który nie wyraził zgody) nie może dojść do finalizacji — a kilkumiesięczna „wirtualna” ekspozycja nieruchomości na rynku z informacją o „problemach własnościowych” potrafi negatywnie wpłynąć na postrzeganą wartość przez kupujących.
Najlepsza strategia, którą obserwujemy u klientów przechodzących przez rozstanie, to wczesne ustalenie ścieżki — zanim sprawa trafi do sądu lub zanim nieruchomość trafi na rynek bez jasnego mandatu od obojga właścicieli. Agent z doświadczeniem w segmencie premium może odegrać tu rolę neutralnego koordynatora procesu: przygotowania dokumentacji, wyceny rynkowej (niezależnej od biegłego sądowego i niezwiązanej z interesami żadnej ze stron), komunikacji z pełnomocnikami prawnymi obu byłych małżonków i ustalenia harmonogramu transakcji, który jest wykonalny dla obu stron.
Najważniejsze punkty do zapamiętania
Zanim skontaktujesz się z prawnikiem lub agentem, kilka kwestii jest warta wstępnego uświadomienia:
- Podczas trwania wspólności (przed wyrokiem): bez zgody obojga małżonków sprzedaż jest niemożliwa; sąd może zastąpić tę zgodę tylko w wyjątkowych okolicznościach.
- Po wyroku: trzy ścieżki — zgodna sprzedaż, notarialna umowa podziału ze spłatą, sądowe zniesienie współwłasności; ostatnia jest czasochłonna i kosztowna.
- Podział w wyroku: możliwy przy zgodzie obu stron i prostej masie majątkowej; sądy niechętnie łączą podział z postępowaniem głównym przy skomplikowanych aktywach.
- Licytacja komornicza: cena wywoławcza to 75% (pierwsza) i 67% (druga) wartości szacunkowej — realna strata dla obu stron.
- Podatek PIT: pięcioletni termin liczy się od pierwotnego nabycia, nie od daty podziału — ale nabycie nadwyżki udziału może liczyć się jako nowe nabycie.
Jeśli stoją Państwo przed pytaniem, jak przeprowadzić sprzedaż nieruchomości premium w Warszawie w kontekście podziału majątku — i zależy Wam na sprawnym przebiegu transakcji, który minimalizuje ryzyko prawne i zachowuje jak największą wartość rynkową — zapraszamy do kontaktu.
Źródła
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. z 2026 r. poz. 236 t.j. — art. 31, 35, 37, 42, 52, 58 (tekst jednolity za Wikipedia)
- Kodeks cywilny, Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 t.j. — art. 158, 210, 211, 212
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2024 r. poz. 226 t.j. — art. 10 ust. 1 pkt 8