Sprzedaż deweloperska w Warszawie spadła o 16,5% w ciągu jednego kwartału, a na największych polskich rynkach łącznie o 8,4%. Jednocześnie średnia cena nowych mieszkań w stolicy zbliżyła się do 20 000 zł/m² i rośnie o 5,3% rok do roku. Brzmi jak sprzeczność — i właśnie dlatego warto przyjrzeć się temu bliżej.
Dane JLL z raportu za II kwartał 2026 roku pokazują rynek, który nie zachowuje się tak, jak można by się spodziewać po klasycznym schemacie „mniej kupujących = tańsze mieszkania”. W Warszawie ta zależność nie działa — przynajmniej nie w segmencie premium. W tym tekście rozkładamy liczby na czynniki pierwsze i wyjaśniamy, co z tej sytuacji wynika w praktyce dla Ciebie, niezależnie od tego, czy stoisz po stronie kupującego, czy sprzedającego.
Co JLL zmierzył w Q2 2026
JLL Polska opublikował dane za II kwartał 2026 roku. Na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice) deweloperzy sprzedali łącznie nieco ponad 11 800 lokali — o 8,4% mniej niż w Q1 2026, ale jednocześnie o 12,7% więcej niż rok wcześniej (Q2 2025).
To ważne rozróżnienie. Kwartalne wahnięcia sprzedaży są w tym sektorze normą — Q1 zwykle wyższy ze względu na realizację planów zakupowych po nowym roku. Porównanie rok do roku daje bardziej miarodajny obraz: rynek jest aktywniejszy niż rok temu, choć tempo wzrostu wyraźnie wyhamowało.
Po stronie podaży sytuacja wygląda inaczej. W Q2 2026 deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 13 000 nowych lokali — o 26,7% więcej niż kwartał wcześniej. Łącznie na koniec czerwca w ofercie pozostawało ponad 70 000 lokali (wliczając zarezerwowane), a liczba mieszkań gotowych, lecz niesprzedanych wzrosła do 16 600 sztuk — o 19,1% więcej kw./kw.
To dane dla całego rynku. W Warszawie obraz jest znacząco inny.
Warszawa gra według własnych reguł
Sprzedaż w Warszawie spadła o 16,5% kwartał do kwartału — znacznie mocniej niż średnia dla siedmiu miast. Jednocześnie średnia cena nowych mieszkań deweloperskich w stolicy pozostała na poziomie bliskim 20 000 zł/m², rosnąc o 5,3% rok do roku. W Łodzi w tym samym czasie sprzedaż runęła o 26,2%, a ceny są na poziomie ok. 11 300 zł/m². Kraków odnotował wzrost sprzedaży o 13,6%, ale przy relatywnie niższych cenach.
Dlaczego Warszawa zachowuje się inaczej? Są dwa kluczowe powody.
Po pierwsze, popyt w Warszawie jest bardziej odporny na wahania — bo jest bardziej zdywersyfikowany. Kupujący w stolicy to zarówno lokalne gospodarstwa domowe, jak i korporacyjni nabywcy, firmy lokujące nadwyżki, expatrianci, nabywcy z pozostałej części Polski kupujący mieszkanie „pod wynajem w mieście pracy”, a w segmencie premium — klienci z kapitałem, których decyzja zakupowa jest mniej wrażliwa na krótkoterminowe zmienne rynkowe.
Po drugie, podaż w Warszawie jest strukturalnie ograniczona przez deficyt gruntów śródmiejskich i planistyczny stan zawieszenia, w którym tkwi znaczna część potencjalnych inwestycji (brak ważnych MPZP lub decyzji WZ dla nowych działek w premium lokalizacjach). Więcej o tym mechanizmie piszemy w osobnym tekście — planistyczny kryzys podaży premium w Warszawie 2026.
Dlaczego ceny w segmencie premium nie korygują się z popytem
W klasycznej ekonomii: mniej kupujących → więcej czasu na sprzedaż → presja na obniżki. Na rynku mass-market ta zależność działa. W premium — rzadziej, i z wyraźnym opóźnieniem. Wynika to z kilku specyficznych cech tego segmentu.
Kupujący z gotówką nie śpieszą się. Znaczna część transakcji premium to zakupy gotówkowe lub z minimalnym udziałem kredytu hipotecznego. Taki kupujący nie jest pod presją kalendarzową: może poczekać na właściwy projekt, właściwe piętro, właściwe patio. Deweloper, który sprzedaje 10 apartamentów, nie musi — i nie chce — stworzyć wyścigu cenowego, który deprecjonuje całą inwestycję.
Deweloperzy premium bronią cennika. Na rynku masowym korekta cenowa jest prostą odpowiedzią na zalegające zapasy. W premium — wolą dać upust na parking, komórkę lokatorską, pakiet wykończeniowy albo elastyczny harmonogram wpłat. Oficjalny cennik pozostaje, bo podcinanie go oficjalnie niszczy wyceny mieszkań sąsiednich klientów, którzy już kupili i mogą zgłaszać roszczenia.
Koszty nie pozwalają schodzić poniżej określonego progu. Inflacja budowlana jest realnym czynnikiem, który wyznacza dolną granicę opłacalności. Analizujemy to szczegółowo w tekście o inflacji budowlanej i jej wpływie na podaż premium w Warszawie — wskaźnik cen robót budowlano-montażowych wzrósł w 2026 roku o 4,2% r/r, a koszty robocizny o 6,7% r/r. Deweloper, który chce zachować marżę przy tych kosztach wejścia, nie może obniżyć ceny poniżej progu, który zaplantował rok lub dwa lata temu.
Dane NBP: rynek pierwotny vs wtórny — rozbieżność do zrozumienia
Dane JLL (dotyczące głównie oferty deweloperskiej wyższej jakości) należy czytać razem z danymi NBP, które obejmują cały rynek pierwotny — łącznie z tańszymi projektami.
Według raportu NBP za I kwartał 2026 (najnowsze dane w momencie pisania):
- Rynek pierwotny Warszawa: 16 475 zł/m² (+0,23% r/r, -0,59% kw/kw)
- Rynek wtórny Warszawa: 16 393 zł/m² (-1,72% r/r, -2,19% kw/kw)
Różnica między danymi JLL (ok. 20 000 zł/m² dla premium) a NBP (16 475 zł/m² dla całego rynku pierwotnego) nie jest błędem — to właśnie definicja segmentu premium. JLL śledzi projekty o wyższym standardzie w lepszych lokalizacjach; NBP uśrednia wszystkie transakcje. Ta rozpiętość — ok. 3 500 zł/m² — to rynkowa premia za segment.
Interesujące jest porównanie z innymi miastami. W tej samej publikacji NBP Gdańsk notuje +5,4% r/r na rynku pierwotnym i +6,2% na wtórnym. Wrocław — odpowiednio -2,5% i -0,3%. Warszawa stoi pomiędzy: stabilność na pierwotnym, korekta na wtórnym.
Co ważne — po raz pierwszy od 12 lat rynek wtórny w siedmiu największych miastach łącznie zanotował spadek cen rok do roku (-1,2%). To zmiana jakościowa dla całej branży, choć w Warszawie ta korekta jest wyraźna głównie poza segmentem premium.
Dane SonarHome za lipiec 2026 potwierdzają segmentację: mediana transakcyjna dla całej Warszawy wynosi 15 718 zł/m² (wzrost od początku roku o 4,84%), ale Śródmieście oscyluje na poziomie 20 692 zł/m², a Żoliborz — 18 853 zł/m².
Podaż — skąd te 70 000 lokali i dlaczego Warszawa nie jest w tym koszyku
Łączna oferta deweloperska przekraczająca 70 000 mieszkań wygląda imponująco. Jeśli podzielić ją przez tempo kwartalnej sprzedaży (ok. 11 800 lokali), wychodzi ponad 5 kwartałów wyprzedaży. W Łodzi i Katowicach analitycy JLL mówią wprost o 2,5–3 latach obecnej oferty przy obecnym tempie sprzedaży.
Warszawa i Trójmiasto są pod tym względem wyjątkami — obie aglomeracje balansują na granicy niewielkiego niedoboru oferty przy obecnym popycie. W Warszawie oznacza to, że deweloperzy premium nie muszą obniżać cen, żeby sprzedać — wystarczy poczekać.
Kluczowa różnica: spośród 70 000 lokali w ofercie ogólnopolskiej, te w warszawskich premium lokalizacjach (Śródmieście, Powiśle, Stary Mokotów, prestiżowe obrzeża Wilanowa) stanowią ułamek całości. Napływ 13 000 nowych jednostek w Q2 2026 nie równa się 13 000 nowych apartamentów premium w Warszawie — większość nowych projektów trafia w kategorie mid-range lub przystępne cenowo, w miastach innych niż Warszawa albo na warszawskich peryferiach.
Dla kupującego premium jest to istotna obserwacja: całkowita podaż rynku deweloperskiego nie przekłada się bezpośrednio na dostępność pożądanego apartamentu w konkretnej lokalizacji. To rynki o głębokości kilkudziesięciu, a nie kilku tysięcy jednostek.
Perspektywa kupującego: gdzie jest okienko dla Ciebie
Analitycy JLL zaznaczyli wprost:
„Kupujący mogą liczyć na znaczące upusty w porównaniu z wyjściowymi cenami ofertowymi.”
To sformułowanie warto czytać uważnie — chodzi o upust od ceny ofertowej, nie od ceny rynkowej. Różnica jest istotna.
Deweloper wycenia projekt z marżą, która zakłada możliwość negocjacji. Upust od ceny wyjściowej nie musi oznaczać, że płacisz mniej niż wartość rynkowa — może oznaczać jedynie, że deweloper wchodzi w normalne negocjacje, zamiast odmawiać ich w ogóle. W hotelu analogia jest prosta: w sezonie okienko ani nie pytają, poza sezonem można prosić o lepszy pokój w tej samej cenie. Pytanie dotyczy tego, ile jest warte to okienko dla Ciebie.
W praktyce, przy zakupie nowego apartamentu premium w Warszawie w Q3 2026, możesz realistycznie oczekiwać:
- Negocjacji dotyczących „pakietu” — bezpłatnego miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej, pakietu standard wykończenia podłóg lub stolarki wewnętrznej, zwiększonego bonusu za szybki termin płatności.
- Elastyczności harmonogramu wpłat — zamiast 30/70, negocjowane 20/80 lub 15/25/60 przy trzech transzach. To wartość rzeczywista, bo wiąże się z przepływem gotówki.
- Marginalnych korekt ceny w projektach z wolniejszą sprzedażą — nie w flagowych, nie w topowych piętrach.
Czego nie uzyska się przy obecnej sytuacji w Warszawie premium: systemowej korekty cennikowej o 5–10%. Fundamenty kosztowe (zob. inflacja budowlana) i ograniczona podaż w pożądanych lokalizacjach utrzymują ceny w przedziale 18 000–28 000 zł/m² w zależności od dzielnicy, piętra i standardu.
Perspektywa sprzedającego: rynek nominalnie wspierający
Jeśli stoisz po stronie sprzedającego — właściciela apartamentu premium, który rozważa sprzedaż — dane Q2 2026 dają mieszany sygnał. Pozytywny: ceny w Warszawie utrzymały się i nominalnie rosną. Negatywny: mniej transakcji i wydłużony czas ekspozycji.
SonarHome dla Warszawy podaje średni czas ekspozycji oferty na poziomie 95 dni — to już bliżej 3 miesięcy niż 1 miesiąca. W segmencie premium dla apartamentów powyżej 80 m² czas ten bywa jeszcze dłuższy, co wielokrotnie obserwujemy w prowadzonych przez nas transakcjach. NBP szacuje, że w tym metrażu czas sprzedaży przekracza 7 miesięcy.
W praktyce przekłada się to na kilka wniosków operacyjnych dla sprzedającego:
- Wycena musi być rynkowa od pierwszego dnia. Przy 95 dniach średniego czasu i mniejszej liczbie aktywnych kupujących, cena wyjściowa wyznaczona 10% powyżej wartości rynkowej nie przyciągnie ofert — przyciągnie oczekiwanie. Po 90 dniach bez transakcji obniżka o 10% wygląda na stres sprzedającego i osłabia pozycję negocjacyjną.
- Przygotowanie nieruchomości ma realne znaczenie. Przy mniejszej liczbie kupujących, którzy aktywnie szukają na rynku pierwotnym, kupujący są bardziej wybredni. Standard wykończenia, zdjęcia, materiały do due diligence, kompletna dokumentacja — to elementy, które skracają czas ekspozycji.
- Off-market jest opcją warta rozważenia. Przy widocznym trendzie zmniejszenia liczby kupujących publicznych kanałów, dotarcie do puli gotówkowych kupujących premium przez sieć relacji agentów butikowych może być efektywniejsze niż ekspozycja przez portale.
Prognoza na H2 2026: ciągłość bez dramatów
JLL sformułował prognozę ostrożnie, ale wyraźnie:
„Jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe, destabilizujące czynniki, kolejne kwartały powinny przynieść kontynuację obecnej sytuacji.”
To nie jest sygnał kryzysu ani euforii — to opis rynku, który wszedł w fazę normalnego cyklu po kilku latach nierównowagi.
SonarHome prognozuje medianę cen transakcyjnych w Warszawie na koniec 2026 roku na poziomie 16 675 zł/m² — nieznacznie powyżej bieżących 15 718 zł/m² (mediana całego rynku). Dla segmentu premium ta prognoza nie jest bezpośrednio aplikowalna, ale kierunek się zgadza: umiarkowany, stabilny wzrost, bez korekty.
Co mogłoby zmienić ten scenariusz? Czynniki zewnętrzne, których JLL wprost nie wymienia, ale które rynek premium obserwuje: kierunek stóp procentowych NBP (RPP wciąż na poziomie 3,75%), wynik wyborów — jeśli jakikolwiek program kredytowy wróci na agendę — oraz ogólna dynamika gospodarcza wpływająca na decyzje korporacyjne o relokacji do Warszawy.
Dla kupującego premium z gotówką: H3 2026 to nadal okienko z większą przestrzenią do rozmowy niż pół roku temu. Bez gwarancji znacznej korekty, ale z bardziej uprzejmymi deweloperami.
Podsumowanie
- W Q2 2026 deweloperzy w Polsce sprzedali 11 800 lokali w siedmiu miastach (-8,4% kw/kw, +12,7% r/r).
- W Warszawie sprzedaż spadła mocniej — o 16,5% kw/kw — ale ceny rosną (+5,3% r/r), a średnia za nowe mieszkania zbliżyła się do 20 000 zł/m².
- Paradoks wynika ze struktury popytu premium (kupujący gotówkowi), kosztów budowy (inflacja 4,2% r/r) i ograniczonej podaży w premium lokalizacjach.
- NBP Q1 2026 potwierdza: rynek pierwotny w Warszawie jest stabilny (+0,23% r/r), wtórny koryguje się (-1,72% r/r) — ale w premium dzielnicach ta korekta jest minimalna (Śródmieście: 20 692 zł/m² wg SonarHome).
- Kupujący mają przestrzeń do negocjacji warunków transakcji (pakiety, harmonogram, marginalne korekty ceny), nie do korekty systemowej.
- Sprzedający — wycena rynkowa od pierwszego dnia i profesjonalne przygotowanie skracają ekspozycję przy wydłużonych do 95 dni rynkowych cyklach.
- Prognoza H2 2026: kontynuacja obecnej sytuacji — umiarkowana stabilizacja cen, ograniczona podaż w premium segmencie Warszawy.