Wiele osób, które wyjeżdżały z Warszawy dziesięć lat temu, robiło to z przekonaniem, że wrócą za dwa lata. Teraz, w 2026 roku, faktycznie wracają — ale rynek nieruchomości, na który wchodzą, to zupełnie inny rynek. Ceny w segmencie premium wzrosły o 60–90% w ciągu dekady, zasady transakcji się zmieniły, a część przepisów podatkowych, które warto znać, nie istniała jeszcze w momencie ich wyjazdu.
Obserwujemy rosnącą grupę kupujących, którzy mają jedno wyróżniające ich kryterium: potrzebują aktualizacji obrazu rynku. Wyjechali, gdy metr kwadratowy w premium kosztował 10–13 tysięcy złotych. Wracają ze środkami zarobionymi w Londynie, Hamburgu czy Dublinie i stają przed pytaniem — co za te pieniądze teraz dostanę w Warszawie? Odpowiedź bywa zaskakująca.
Skala fali powrotów — liczby mówią same za siebie
Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują wyraźny trend. W 2024 roku na pobyt stały zameldowało się w Polsce 19 500 osób, które wcześniej przebywały za granicą — o 30% więcej niż rok wcześniej. Saldo migracji po raz pierwszy od lat osiągnęło wartość dodatnią: +9 300, co oznacza wyraźną przewagę powracających nad wyjeżdżającymi.
Zasób polskich emigrantów za granicą systematycznie maleje. Pod koniec 2025 roku poza Polską przebywało czasowo (co najmniej 12 miesięcy) około 1,513 miliona osób — o blisko 21 tysięcy mniej niż rok wcześniej. Dla porównania: w 2017 roku było ich 1,690 miliona. Dwa największe skupiska to Wielka Brytania (412 tys.) i Niemcy (386 tys.). W ciągu ostatnich pięciu lat liczba Polaków w Wielkiej Brytanii zmniejszyła się o około 42 tysiące, w Niemczech — o 33 tysiące.
Branżowe szacunki wskazują, że w samym ciągu ostatniej dekady z Wielkiej Brytanii do Polski mogło wrócić nawet 300 tysięcy osób — co czyni powracającą diasporę z UK jedną z najliczniejszych grup reemigracyjnych w historii powojennej Polski. Podobne trendy, choć w mniejszej skali, obserwowane są w kontekście powrotów ze Skandynawii i Niemiec.
Motywacje są powtarzalne: coraz trudniejszy rynek pracy w krajach docelowych, wzrost kosztów utrzymania w Londynie i Berlinie szybszy niż wzrost płac, malejąca różnica w poziomie życia między Polską a Zachodem, a coraz częściej po prostu — zmęczenie. Do tego dochodzi Polska, która w ostatnich latach poprawiła infrastrukturę, poziom usług i jakość życia w sposób widoczny dla kogoś, kto wychodzi ze stałego porównania z Zachodem.
W drugiej połowie 2025 roku sektor nieruchomości odnotował kilkunastoprocentowy wzrost aktywności wśród kupujących — część analityków rynku powiązuje to bezpośrednio ze wzrostem liczby powrotów.
Zderzenie z rzeczywistością: ile kosztuje premium Warszawa w 2026
Tu powracający natrafia na największe zaskoczenie. Rynek premium w Warszawie wygląda w 2026 roku zupełnie inaczej niż dekadę temu.
Według raportu NBP za II kwartał 2026 roku, średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie wynosi 16 723 zł/m² (ofertowa: 19 059 zł/m²). To ceny dla całego rynku, z uwzględnieniem bloków z wielkiej płyty i tańszych dzielnic.
W segmencie, który rzeczywiście można nazwać premium — czyli w lokalach nowych lub gruntownie odnowionych, w dzielnicach z ugruntowaną pozycją — ceny są znacząco wyższe. Na rynku wtórnym Żoliborz osiąga średnio 22 230 zł/m², Ochota i Wola razem — 21 697 zł/m². Na rynku pierwotnym te same dzielnice prezentują ceny transakcyjne rzędu 24 513 zł/m² (przy cenach ofertowych na poziomie 26 270 zł/m²).
Z danych BMBRealty za Q1 2026 wynika, że mieszkania wybudowane po 2016 roku osiągają na rynku wtórnym średnio 20 100 zł/m² — i to przy ogólnej korekcie cen. Ofertowa dla lokali powyżej 80 m² wynosi 20 332 zł/m². Czas sprzedaży takich lokali to ok. 7 miesięcy — segment powyżej 80 m² sprzedaje się wolniej niż rynek masowy.
Praktyczna konsekwencja dla powracającego z emigracji: lokal, który w 2016 roku kosztowałby 800 000 zł, dziś kosztuje 1,4–1,8 mln zł, zależnie od lokalizacji i standardu. W najdroższych adresach — Śródmieście, Żoliborz, prestiżowe ulice Mokotowa — za apartament 100 m² realnie do zapłaty jest 2–3 mln zł lub więcej.
Które dzielnice wybierają powracający
Powracający z emigracji nie szukają tych samych nieruchomości co ktoś, kto mieszkał w Warszawie przez cały czas. Mają inne priorytety, ukształtowane przez lata życia w krajach zachodnich z lepiej zorganizowaną przestrzenią publiczną.
Żoliborz — spokojny, zielony, z charakterem. Ceny wysokie (22 230 zł/m² na wtórnym), ale budynki niskie, ulice szerokie, sąsiedztwo kameralne. Bardzo popularny wśród rodzin wracających z UK z dziećmi w wieku szkolnym.
Wilanów — jeśli priorytetem są dom lub segment z ogródkiem, przestrzeń. Ceny na poziomie 18 000–22 000 zł/m² w zależności od inwestycji. Lokalizacja poza centrum może być postrzegana jako zaleta przez kogoś, kto przez lata mieszkał na przedmieściach Londynu.
Mokotów — Stary Mokotów — klasyczna pozycja dla kupujących premium. Kamienice i nowe apartamentowce, dobra infrastruktura, blisko centrum. Ceny w szerokim przedziale 18 000–30 000+ zł/m² zależnie od konkretnego projektu i ulicy.
Śródmieście i Powiśle — dla tych, którzy wracają do centrum życia miejskiego, cenią pieszą dostępność i dynamikę. Najwyższe ceny — powyżej 25 000 zł/m² w prestiżowych lokalizacjach. Mieszkanie 80 m² to wydatek 2–3 mln zł.
Warto też odnotować, że część powracających, szczególnie tych z dziećmi w wieku szkolnym, wybiera lokalizację pod kątem szkół. Bliskość do dobrej szkoły publicznej lub szkoły ze wzmocnionym językiem angielskim istotnie wpływa na wybór dzielnicy. O tym, jak szkoły kształtują ceny w premium, pisaliśmy wcześniej — szczegółową analizę znajdziesz w artykule o szkołach międzynarodowych a rynku premium w Warszawie.
Gotówka z zagranicy — największy atut powracającego
Jedną z cech charakterystycznych powracających emigrantów, którą obserwujemy w transakcjach premium, jest gotowość do zakupu za gotówkę. Większość dysponuje oszczędnościami z kilku lub kilkunastu lat pracy za granicą i nie potrzebuje finansowania hipotecznego lub minimalizuje jego udział.
To znaczący atut na rynku premium. Sprzedający chętniej wybierają kupujących gotówkowych — transakcja jest szybsza, ryzyko upadku mniejsze, harmonogram precyzyjniejszy. W off-market, gdzie czas gra rolę, gotówka często decyduje o wyborze nabywcy.
Praktyczna strona przelewu środków z zagranicy wiąże się jednak z kilkoma kwestiami.
Dokumentacja źródła środków. W ramach obowiązków AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy) notariusz — jako instytucja obowiązana — pyta o źródło środków przy transakcjach powyżej progu. Osoba, której środki pochodzą z kilkunastu lat pracy za granicą, powinna mieć gotowe dokumenty: ostatnie zeznania podatkowe z kraju zamieszkania, historię zatrudnienia, ewentualne dokumenty ze sprzedaży nieruchomości za granicą. To nie jest formalność, którą można zignorować — przygotowanie zajmuje kilka dni, lepiej zrobić to z wyprzedzeniem.
Przewalutowanie. Oszczędności z UK to funty, z Niemiec — euro. Przelew na konto w Polsce przed podpisaniem aktu wymaga zamiany walut. Kurs rozliczenia może różnić się o kilka procent między ofertą banku a kantorem online lub bezpośrednim przelewem walutowym. Przy transakcji za 2 mln zł różnica 2% to 40 000 zł — warto poświęcić czas na optymalizację. Walutowy wymiar transakcji premium omówiliśmy szczegółowo w artykule o kursie EUR/PLN i USD/PLN przy zakupie nieruchomości premium w Warszawie.
Rynek wtórny czy pierwotny — co wybrać po powrocie
Obie ścieżki mają swoje logiki, a wybór zależy od priorytetu.
Rynek wtórny — szybsza transakcja, mieszkasz już gotowe lub z precyzyjnie oszacowanym remontem. W segmencie premium na wtórnym dostępne są zarówno odnowione kamienice, jak i apartamentowce z lat 2010–2020 w bardzo dobrym stanie. Czas między podpisaniem umowy przedwstępnej a aktem notarialnym to typowo 1–3 miesiące. Dla kogoś, kto wraca i chce się ustabilizować szybko — atrakcyjna opcja.
Rynek pierwotny — nowy standard, możliwość wykończenia pod siebie, gwarancja dewelopera. Minusy: odbiór często za rok lub dwa od zakupu (jeśli inwestycja jest w trakcie budowy), potrzeba finansowania na czas budowy lub czekania, ryzyko dewelopera (zob. regulacje Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego). Dla kupującego z zagranicy, który jeszcze nie jest w Polsce, czekanie na odbiór może być trudniejsze logistycznie.
W segmencie premium na rynku pierwotnym w Q2 2026 wzrost sprzedaży wyniósł 44,3% rok do roku — oznacza to, że nowe projekty premium sprzedają się sprawnie. Jednocześnie podaż nowych ofert spadła o 16,7%, co oznacza mniejszy wybór. Kto ma konkretne wymagania co do dzielnicy i metrażu, może napotkać ograniczoną ofertę.
PCC i podatki — co warto wiedzieć przed podpisaniem
Ta kwestia bywa zaskoczeniem dla powracających. Otóż od 31 sierpnia 2023 roku zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. To realna ulga: przy cenie 1,5 mln zł to 30 000 zł mniej.
Problem: prawo do zwolnienia z PCC nie przysługuje, jeśli kupujący posiada nieruchomość mieszkalną za granicą — niezależnie od kraju (Wielka Brytania, Niemcy, inne). Powracający, który nadal jest właścicielem mieszkania w Londynie lub Hamburgu, nie może skorzystać ze zwolnienia. Standardowy PCC 2% zostaje.
Podobnie: zwolnienie dotyczy „pierwszego” lokalu mieszkalnego w Polsce — ale nie oznacza pierwszego zakupu w życiu. Jeśli ktoś sprzedał swoje polskie mieszkanie przed wyjazdem i teraz kupuje znowu, sytuacja wymaga weryfikacji przez notariusza. Zasada jest prosta: nie wyrokuj sam — notariusz ustali, czy zwolnienie przysługuje, na etapie przygotowania aktu notarialnego.
Na rynku pierwotnym zamiast PCC pojawia się VAT (standardowo 8% dla lokali do 150 m²), wliczony w cenę dewelopera.
Kwestia rezydencji podatkowej to osobny temat. Zmiana centrum interesów życiowych — meldunek w Polsce, praca, dzieci w polskiej szkole — może oznaczać zmianę rezydencji podatkowej jeszcze w trakcie roku. Konsekwencje dla rozliczenia dochodów z zagranicy, zarówno za rok powrotu, jak i lata poprzednie, warto omówić z doradcą podatkowym przed przeprowadzką, nie po.
Jak wygląda proces zakupu z zagranicy
Część powracających kupuje jeszcze przed fizycznym powrotem. Przyjeżdżają na weekend, oglądają trzy–cztery nieruchomości, podejmują decyzję. To możliwe — i coraz częstsze w segmencie premium. Jak to wygląda w praktyce?
Etap przygotowawczy (zdalny, 2–4 tygodnie). Brief zakupowy — przekazanie agentowi preferencji: dzielnica, metraż, typ budynku, budżet, termin. Oglądanie materiałów: zdjęcia, wideo, rzuty — przesyłane przez agenta po filtracji. Część agentów robi wideo-spacer dla klientów, którzy nie mogą przyjechać na każde oglądanie.
Wizyty kluczowe (fizycznie w Polsce). W premium nie da się pominąć fizycznej obecności na etapie oglądania i due diligence. Jeden długi weekend lub kilka dni wystarczy na dwie–trzy nieruchomości, jeśli agent dobrze przygotuje selekcję. W off-market ważne jest, by pojawić się zdecydowanym — sprzedający nie czekają miesiącami.
Umowa przedwstępna i akt notarialny. Po podjęciu decyzji — umowa przedwstępna (zwykle notarialna w premium, co daje skutek silny i ochronę obu stron). Termin aktu notarialnego: 1–3 miesiące, zależnie od potrzeb obu stron. W tym czasie kupujący może finalizować logistykę przeprowadzki.
Całkowity czas od pierwszego kontaktu z agentem do przekazania kluczy to w premium realistycznie 3–5 miesięcy. Rynek nie działa jak szybka transakcja e-commerce — ale przy dobrze przygotowanym kupującym proces jest przewidywalny.
Czego się spodziewać po powrocie na rynek
Kilka obserwacji z transakcji, które prowadzimy z klientami wracającymi z zagranicy.
Benchmark cenowy wymaga aktualizacji. Ktoś, kto wyjeżdżał w 2015 roku i pamięta premium przy Żoliborzu za 10 000–12 000 zł/m², dziś stanie przed wyceną 22 000+ zł/m². To nie jest błąd — to efekt skumulowanego wzrostu cen przez dekadę, do którego trzeba się mentalnie przygotować przed pierwszymi oglądaniami.
Gotówka daje realną przewagę — ale wymaga przygotowania dokumentacyjnego. AML, dokumentacja źródła środków, przewalutowanie — to nie są biurokratyczne przeszkody, to standardowy proces. Klient, który ma gotowe dokumenty i zorganizowany przelew, może sfinalizować transakcję szybciej niż klient czekający na decyzję kredytową.
Rynek premium się zmienił strukturalnie. W 2026 roku Warszawa to rynek z pełnym spektrum oferty — od nowych apartamentowców klasy A przez gruntownie odnowione kamienice po ekskluzywne projekty butikowe. Wybór jest szerszy niż dekadę temu. Jednocześnie najlepsze adresy znikają szybko, często w off-market — bez aktywnego agenta część ofert jest niedostępna.
Off-market nadal rządzi w premium. Najciekawsze nieruchomości nie trafiają do portali. Powracający, który szuka samodzielnie na Otodom, widzi ułamek rynku. Dostęp do sieci relacji off-market — czy to przez agenta butikowego, czy przez aktywne poszukiwanie w środowisku — jest realną różnicą w dostępie do oferty.
Podsumowanie
- Fala powrotów z emigracji przyspiesza: +30% zameldowań z zagranicy w 2024 roku, saldo migracji +9 300.
- Warszawa premium kosztuje w 2026 roku istotnie więcej niż dekadę temu: rynek wtórny premium 20 000–26 000 zł/m² w najlepszych dzielnicach, rynek pierwotny podobnie.
- Powracający z oszczędnościami gotówkowymi mają przewagę w negocjacjach — ale muszą przygotować dokumentację AML i zoptymalizować przewalutowanie.
- Posiadanie nieruchomości mieszkalnej za granicą wyłącza prawo do zwolnienia z PCC — notariusz zweryfikuje sytuację indywidualną.
- Wybór dzielnicy dla rodzin z dziećmi często idzie przez pryzmat szkół — Żoliborz, Wilanów i Mokotów z dostępem do infrastruktury edukacyjnej cieszą się największym zainteresowaniem.
- Proces zakupu z zagranicy jest możliwy przy dobrej organizacji — kluczowe jest przygotowanie briefa i selektywny przyjazd na wizyty i due diligence.
Jeśli wracasz do Warszawy po kilku lub kilkunastu latach i chcesz zorientować się w aktualnym rynku premium — zapraszamy do kontaktu [/contact]. Pokażemy, co realnie jest dostępne w Twoim budżecie i jak wygląda dziś czas oraz koszt transakcji.