Projekt ustawy o podatku katastralnym leży na stole sejmowym od marca 2026 roku. Złożony przez Koalicyjny Klub Parlamentarny Lewicy, noszący numer druku RPW/9790/2026, proponuje fundamentalną zmianę sposobu, w jaki Polska opodatkowuje nieruchomości mieszkalne — przejście z modelu opartego na metrażu na model oparty na wartości. Projekt nie ma dziś poparcia rządu i prawdopodobnie nie stanie się prawem w obecnym kształcie. Mimo to warto go dobrze rozumieć — po pierwsze dlatego, że debata o podatku katastralnym nie zniknie z polskiej sceny politycznej, po drugie dlatego, że dla właścicieli nieruchomości premium w Warszawie potencjalne skutki byłyby najbardziej odczuwalne.
W Royal Property regularnie obserwujemy, jak zmiany regulacyjne — projekt zakazu podwójnej prowizji, nowelizacja ustawy deweloperskiej, reforma planistyczna — redefiniują kalkulacje dla kupujących i sprzedających premium. Projekt podatku katastralnego należy do tej samej kategorii: to sygnał, który wymaga analizy, zanim stanie się prawem.
Co proponuje projekt Lewicy — stawki i mechanizm
Projekt RPW/9790/2026 nie wprowadza pełnego katastru nieruchomości — takiej ewidencji w Polsce nie ma i szybko nie powstanie. Zamiast tego proponuje hybrydalny model wyceny wartości, na podstawie której obliczano by nowy podatek.
Podstawa opodatkowania: iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i średniej ceny transakcyjnej 1 m² w danej gminie, publikowanej w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (od 2028 roku). W okresie przejściowym (do 2027 roku) gminy mogłyby korzystać ze wskaźnika kosztu odtworzenia ustalonego przez wojewodę. Upraszczając: zamiast pytać „ile ma metrów?”, urząd pytałby „ile jest warta?”
Stawki podatkowe:
- Pierwsza i druga nieruchomość: 0,02% wartości rocznie — stawka zaprojektowana tak, by nie odbiegać dramatycznie od obecnego modelu
- Trzecia nieruchomość i kolejne: od 0,5% rocznie, rosnąc o 0,1 punktu procentowego każdego roku, aż do maksymalnej stawki 1,5% wartości rocznie
Projekt przewiduje możliwość lokalnych korekt — gminy zyskałyby uprawnienie do stosowania współczynników korygujących podstawę opodatkowania w przedziale 0,2–2,0, co wprowadza dodatkowe zróżnicowanie między lokalizacjami.
Docelowa data wejścia w życie (gdyby projekt przeszedł): 1 stycznia 2027 roku.
Ile zapłaci właściciel premium przy nowych stawkach
Żeby zrozumieć, o jakiej skali zmian mówimy, warto porównać obecne obciążenie z tym, co proponuje projekt.
Obecny podatek od nieruchomości w Warszawie — stawka uchwalona przez Radę m.st. Warszawy (uchwała nr XXIX/1066/2025 z 20 listopada 2025 r.): 1,25 PLN za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej rocznie, co wynika z obwieszczenia Ministra Finansów z 1 sierpnia 2025 r. (M.P.2025.726). Stawka wzrosła o 4,5% względem 2025 roku zgodnie ze wskaźnikiem GUS. Dla 100-metrowego apartamentu to 125 złotych rocznie — kwota, która na tle kosztów eksploatacyjnych premium jest praktycznie niewidoczna.
Projekt Lewicy zmienia ten obraz radykalnie dla właścicieli trzeciego i kolejnych lokali. Jak to wygląda w praktyce dla apartamentu premium?
| Apartament | Powierzchnia | Wartość rynkowa | Obecny podatek (1,25 PLN/m²) | Nowy — 1. lub 2. lokal (0,02%) | Nowy — 3. lokal (0,5%) | Nowy — 3. lokal (1,5% max) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Śródmieście premium | 100 m² | 2 500 000 PLN | 125 PLN/rok | 500 PLN/rok | 12 500 PLN/rok | 37 500 PLN/rok |
| Mokotów apartament | 120 m² | 2 200 000 PLN | 150 PLN/rok | 440 PLN/rok | 11 000 PLN/rok | 33 000 PLN/rok |
| Willa Wilanów | 300 m² | 5 000 000 PLN | 375 PLN/rok | 1 000 PLN/rok | 25 000 PLN/rok | 75 000 PLN/rok |
Powyższe wyliczenia opierają się na wartościach rynkowych z Q1 2026 i mechanizmie proponowanych stawek — mają charakter ilustracyjny, by pokazać skalę potencjalnych zmian. TPA Group opublikował podobne kalkulacje dla bardziej typowego lokalu (56 m², wartość ~613 tys. PLN): obecny podatek to ok. 70 PLN rocznie, przy stawce 0,02% wzrósłby do ~123 PLN, przy 0,5% — do 3 065 PLN, a przy docelowym 1,5% — do 9 195 PLN rocznie.
Kluczowy wniosek: dla pierwszej i drugiej nieruchomości zmiana jest umiarkowana — 500 zamiast 125 PLN rocznie za apartament w Śródmieściu to różnica w granicach błędu rocznych kosztów utrzymania. Dla trzeciej i kolejnych nieruchomości — zmiana jest zasadnicza. Własność trzech apartamentów premium w Warszawie, z łączną wartością rynkową np. 7–8 milionów złotych, mogłaby generować obciążenie podatkowe rzędu 35–120 tysięcy złotych rocznie, zależnie od stawki i etapu (przepisy przewidują stopniowe dochodzenie do stawki maksymalnej przez kilkanaście lat).
Dla właścicieli domów i willi różnica jest jeszcze bardziej wyraźna, bo wartości nieruchomości są wyższe, a metraż — i tak zwykle duży — nakłada się na wysoki wskaźnik cenowy lokalizacji. Willa w Wilanowie warta 5 mln PLN jako trzecia nieruchomość to docelowo 75 tys. PLN podatku rocznie — mniej więcej tyle samo, co roczne koszty zarządcy nieruchomości i funduszu remontowego razem.
Kto jest w grupie ryzyka?
Projekt wprost celuje w właścicieli portfeli wielolokalowych. W polskich realiach to nie tylko fundusze inwestycyjne — to też osoby fizyczne, które przez lata budowały majątek w nieruchomościach: rodzic kupujący mieszkania dla dzieci (jeszcze pod swoim nazwiskiem), przedsiębiorca, który zainwestował zyski firmy w kilka apartamentów na wynajem, czy właściciel kamienicy z kilkoma lokalami na Mokotowie lub Powiślu. Dla każdej z tych osób projekt miałby istotne znaczenie.
Status projektu — kto złożył i co mówi rząd
Projekt RPW/9790/2026 złożyła 20 marca 2026 roku grupa posłów Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego Lewicy. Nie jest to projekt rządowy — Lewica jest młodszym partnerem koalicji i tą inicjatywą realizuje swój własny program wyborczy w zakresie polityki mieszkaniowej.
Stanowisko kierownictwa rządu jest jasne: Premier Donald Tusk i Minister Finansów Andrzej Domański deklarują, że rząd nie prowadzi prac nad podatkiem katastralnym. Domański podkreślał publicznie, że projekt jest autorską inicjatywą Lewicy i nie ma statusu projektu rządowego.
Konsultacje społeczne projektu zakończyły się 22 kwietnia 2026 roku — w ciągu czterech tygodni wypowiedziało się blisko 300 podmiotów i osób. Wyniki są wymowne: 65% uczestników oceniło ustawę jako całkowicie zbędną, a 75% kategorycznie odrzuciło proponowane rozwiązania. Sprzeciw wyrazili m.in. właściciele nieruchomości, organizacje wynajmujących (w tym Stowarzyszenie Mieszkanicznik) oraz środowisko deweloperów.
To nie pierwszy raz, gdy idea podatku katastralnego pojawia się w polskim parlamencie. Podobne projekty składano w poprzednich kadencjach — i podobnie kończyły w komisjach. Jednak debata wraca, bo problem dostępności mieszkań jest realny, a podatek katastralny to jeden z instrumentów, którym politycy próbują na niego odpowiadać — nawet jeśli eksperci mają wątpliwości, czy skutecznie.
Dlaczego projekt budzi opór — argumenty merytoryczne
Opór wobec projektu nie wynika wyłącznie z partykularnych interesów właścicieli. Eksperci i doradcy podatkowi wskazują na poważne wątpliwości merytoryczne i prawne.
Po pierwsze — problem braku katastru. Polska nie posiada katastru nieruchomości w europejskim rozumieniu. Ewidencja gruntów i budynków (prowadzona przez starostów) rejestruje parametry fizyczne nieruchomości, ale nie ich wartości rynkowe. Projekt proponuje zastępczy mechanizm wyceny (metraż × cena transakcyjna z portalu danych), który eksperci Deloitte i TPA Group oceniają jako niejednoznaczny i podatny na spory. Jeśli gmina zastosuje współczynnik korygujący (0,2–2,0), te same nieruchomości będą opodatkowane zupełnie inaczej w różnych częściach miasta.
Po drugie — ryzyko podwójnego opodatkowania. Właściciele, którzy wynajmują nieruchomości i płacą ryczałt od przychodów z najmu (8,5% lub 12,5% — więcej o zasadach opodatkowania najmu premium), zostaliby obciążeni dodatkowo podatkiem od samej wartości nieruchomości — niezależnie od tego, czy generuje ona przychód. Deloitte wskazuje, że projekt nierówno traktuje podatników posiadających identyczne aktywa, zależnie od sposobu ich wykorzystania.
Po trzecie — wątpliwości konstytucyjne. TPA Group i Deloitte zwracają uwagę, że projekt zawiera liczne odesłania do regulacji pozapodatkowych, co może prowadzić do sporów z organami podatkowymi. Już dziś podatek od nieruchomości bywa przedmiotem kontrowersji interpretacyjnych (np. przy garażach z odrębną KW — temat omawiany szerzej w kontekście podatku od nieruchomości w Warszawie 2026). Nowy model wartościowy te komplikacje wielokrotnie by zwiększył.
Po czwarte — efekt odwrotny do zamierzonego. Projekt ma w intencji zwiększyć dostępność mieszkań poprzez obciążenie właścicieli dużych portfeli. Organizacje właścicieli przewidują jednak, że podatek zostałby przerzucony na najemców w formie wyższych czynszów, pogłębiając presję na rynku najmu — a nie ją łagodząc. W segmencie premium, gdzie wynajmujący mają silną pozycję negocjacyjną, efekt ten byłby szczególnie widoczny.
Warto podkreślić: to argumenty środowisk, które bezpośrednio tracą na projekcie — więc należy je czytać z dystansem. Jednocześnie fakt, że podobne zastrzeżenia podnoszą niezależne firmy doradcze (Deloitte, TPA) sugeruje, że wątpliwości mają realną podstawę.
Jak oblicza się wartość bez katastru — mechanizm przejściowy
Do 2027 roku projekt proponuje przejściowy mechanizm wyceny — wskaźnik kosztu odtworzenia ustalany przez wojewodę. To instrument stosowany w wycenach nieruchomości komercyjnych na potrzeby podatkowe, ale rzadko używany dla mieszkalnictwa. W praktyce wartości uzyskiwane tą metodą mogą istotnie odbiegać od rynkowych.
Od 2028 roku projekt zakłada korzystanie z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Portal ten, prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości, gromadzi dane transakcyjne z aktów notarialnych. Są to dane rzeczywiste (nie ofertowe), co jest zaletą — ale mają opóźnienie, nie zawierają ceny za metr kwadratowy dla każdego konkretnego lokalu, a przeciętna cena transakcyjna w dzielnicy nie oddaje różnicy między kamienicą z 1930 roku a nowym apartamentowcem z certyfikatem BREEAM.
W segmencie premium ta luka jest największa. Apartament na 5. piętrze z widokiem na Łazienki wyceniony według średniej ceny m² na Mokotowie będzie niedowartościowany. Ten sam lokal we wczesnopeerelowskim bloku (jeśli w danej lokalizacji go wycenimy) — przewartościowany. Mechanizm oderwany od indywidualnej wyceny generuje nieprzystawalność do rzeczywistości, którą trudno naprawić bez katastru.
Dla pewności prawnej kupujących i właścicieli premium wartość nieruchomości i tak powinna być regularnie potwierdzana operatem szacunkowym — niezależnie od tego, czy projekt przejdzie. Operat to dokument, który może stać się podstawą odwołania od decyzji podatkowej, jeśli urząd zawyży wartość wycenianą ryczałtowo.
Potencjalny wpływ na rynek premium — co obserwujemy w naszej praktyce
Nawet jako projekt bez szans na szybkie uchwalenie, ustawa o podatku katastralnym już wywołuje efekty behawioralne. W transakcjach, które prowadzimy w segmencie premium, coraz częściej pojawia się pytanie o strukturę prawną posiadania nieruchomości — czy zakup przez osobę fizyczną, czy przez fundację rodzinną lub spółkę.
Kilka obserwacji:
Kupujący z portfelami powyżej trzech nieruchomości zaczynają analizować, jak możliwa zmiana przepisów wpłynęłaby na ich koszty utrzymania. To nie panika, ale racjonalne planowanie — podobne do tego, jakie wywołał projekt zakazu podwójnej prowizji dla agentów nieruchomości.
Segmentacja rynku najmu: gdyby nowy podatek wszedł w życie, właściciele dużych portfeli mieliby dwie opcje — podnieść czynsze albo zredukować liczbę nieruchomości. W segmencie premium, gdzie stopa kapitalizacji najmu i tak jest niska, scenariusz drugi (ograniczenie portfela) staje się bardziej prawdopodobny. To paradoksalnie mogłoby zmniejszyć podaż premium na wynajem, a nie ją zwiększyć.
Wycena a due diligence: jeśli podstawą opodatkowania stanie się wartość nieruchomości ustalana przez mechanizm urzędowy, precyzja wyceny nabiera innego wymiaru. Operat szacunkowy przestaje być tylko dokumentem dla banku czy sądu, a staje się instrumentem podatkowym.
Rynek pierwotny premium jest na razie mniej bezpośrednio dotknięty — deweloperzy sprzedają, nie trzymają portfeli mieszkaniowych. Ale wzrost kosztów dla instytucjonalnych wynajmujących (fundusze PRS) mógłby ostudzić apetyt na budowę nowych projektów pod najem, co pośrednio uderzyłoby w podaż.
Europejski kontekst — jak to działa gdzie indziej
Polska nie jest wyjątkiem — debata o opodatkowaniu wartości nieruchomości toczy się w całej Europie, z różnymi wynikami.
W Niemczech reforma Grundsteuer weszła w życie w 2025 roku po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2018 roku, który uznał stare wartości katastralne (zamrożone z 1964 roku na zachodzie, z 1935 roku na wschodzie) za niezgodne z konstytucją. Nowa ustawa wprowadza podatek oparty na aktualniejszych wartościach gruntu i budynku — ale z tyloma wyjątkami i korekturami stanowymi, że w praktyce ciężar podatkowy niekoniecznie odpowiada wartości rynkowej.
Francja od dekad stosuje taxe foncière — podatek od nieruchomości oparty częściowo na wartości katastralnej. Wartości katastralne są jednak aktualizowane rzadko (ostatnia duża aktualizacja w 1970 roku, z korektami waloryzacyjnymi), więc obciążenia podatkowe znacznie odbiegają od rynkowych. Prelegislacyjne próby pełnej reformy spotykają się z silnym oporem politycznym.
Bawaria (komentowana przez Deloitte) wybrała model odmiejscowy — podatek od powierzchni gruntu i budynku, nie wartości. To stabilny, przewidywalny, ale niereagujący na wzrost cen model.
Wspólny mianownik: nie ma modelu łatwego do szybkiego wprowadzenia bez katastru. Polska, proponując podatek od wartości bez równoległego budowania katastru, wchodzi na pole minowe, które inne kraje pokonywały latami.
Co warto monitorować w tej sprawie
Projekt RPW/9790/2026 na razie trafił do komisji i ma minimalne szanse na uchwalenie w tym kształcie — brak poparcia koalicyjnego rządu jest w polskim systemie prawnym praktycznie wyrokiem. Jednak kilka elementów każe śledzić temat uważnie:
- Kolejne projektowanie: Lewica nie rezygnuje z tematu. Kolejne próby — być może z wyższym progiem liczby nieruchomości lub inaczej zdefiniowaną stawką — są prawdopodobne, zwłaszcza w obliczu narastającego problemu dostępności mieszkań w Polsce.
- Europejski precedens: Niemcy, Francja i kraje skandynawskie w różnym stopniu stosują opodatkowanie wartości nieruchomości. Polska nie jest od tego odizolowana — zwłaszcza w kontekście europejskiej dyskusji o polityce mieszkaniowej i nierównościach majątkowych.
- Platforma danych o transakcjach: Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, na który powołuje się projekt, faktycznie istnieje i jest rozwijany przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Im pełniejsza baza danych transakcyjnych z aktów notarialnych, tym bliżej do realnej możliwości technicznej wprowadzenia podatku od wartości — nawet bez formalnego katastru.
- Presja na wielkie portfele: Jeśli fundusze PRS (instytucjonalny wynajem mieszkań na dużą skalę) będą się rozwijać, polityczna presja na ich opodatkowanie od wartości — nie od metrażu — będzie rosnąć. Argument „bogate fundusze płacą tyle samo co małe rodziny” jest politycznie nośny.
Podsumowanie
- Projekt RPW/9790/2026 złożony przez Lewicę proponuje podatek od wartości nieruchomości: 0,02% rocznie dla pierwszych dwóch lokali, 0,5%–1,5% dla trzeciej i kolejnych.
- Rząd (Premier Tusk, Min. Finansów Domański) nie popiera projektu — nie ma on statusu rządowego.
- Konsultacje społeczne (kwiecień 2026): 65% uczestników uznało ustawę za zbędną, 75% odrzuciło proponowane rozwiązania.
- Dla właścicieli jednej lub dwóch nieruchomości zmiana byłaby umiarkowana — paręset złotych więcej rocznie.
- Dla właścicieli trzech i więcej nieruchomości premium w Warszawie — obciążenie mogłoby wzrosnąć o kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie.
- Projekt ma poważne wady techniczne: brak katastru, ryzyko podwójnego opodatkowania, wątpliwości konstytucyjne.
- Temat wróci — warto śledzić dalszy przebieg prac, szczególnie jeśli masz lub planujesz posiadać więcej niż dwie nieruchomości.
Jeśli posiadasz portfel nieruchomości premium i chcesz omówić, jak planować zakupy w kontekście zmieniającego się otoczenia regulacyjnego — zapraszamy do kontaktu.