17 marca 2026 r. upłynęło dla większości rynku nieruchomości niezauważalnie. Tego dnia weszła w życie nowelizacja przepisów notarialnych i wieczystoksięgowych, uchwalona przez Sejm jesienią 2025 r. i opublikowana w Dz.U. 2025/1793. Zmiana jest techniczna — dodaje jeden przepis do ustawy o notariacie. Ale jej praktyczne konsekwencje dla rynku wtórnego premium w Warszawie są zauważalne: część nieruchomości, które dotychczas tkwiły przez wiele miesięcy w „czyśćcu” formalności spadkowych, może teraz trafić na rynek szybciej.
Segment premium Warszawy tradycyjnie charakteryzuje się wysokim udziałem transakcji wtórnych. Apartamenty w Śródmieściu, kamienice na Pradze Południe, wille w Wilanowie — duża część z nich zmienia właścicieli po śmierci poprzednich. Sprzedają drugie pokolenie, współspadkobiercy zmotywowani podziałem majątku, właściciele emerytalni, którzy przenieśli się do mniejszego lokalu. W segmencie powyżej 25 000 zł/m², gdzie nieruchomości są dobrem wielopokoleniowym, dziedziczenie jest jedną z typowych ścieżek ich pojawienia się na rynku.
Przez lata ta ścieżka była wyjątkowo długa. Ustawa zmieniła fragment, który spowalniał cały łańcuch — i warto wiedzieć, co to oznacza dla sprzedających i kupujących premium w Warszawie.
Jak wyglądała sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed marcową zmianą
Aby sprzedać nieruchomość odziedziczoną, spadkobierca musiał najpierw przeprowadzić formalne potwierdzenie dziedziczenia — albo przez sąd (stwierdzenie nabycia spadku), albo u notariusza (akt poświadczenia dziedziczenia, APD). Oba dokumenty są prawnie równoważne, choć APD jest szybszy i coraz powszechniej wybierany.
Ale potwierdzenie dziedziczenia to nie to samo co aktualizacja księgi wieczystej. Nawet po sporządzeniu APD, nieruchomość w księdze wieczystej nadal figurowała na dane osoby zmarłej. Ujawnienie nowego właściciela wymagało osobnego wniosku do sądu wieczystoksięgowego — złożonego przez samego spadkobiercę lub przez pełnomocnika. Sąd rozpatrywał wniosek i w osobnym postępowaniu dokonywał wpisu.
W praktyce oznaczało to:
- Osobną wizytę w sądzie lub osobne pismo z wnioskiem WSD-1
- Wniesienie oddzielnej opłaty sądowej
- Oczekiwanie na rozpatrzenie (w warszawskich wydziałach wieczystoksięgowych kolejki wynoszą od kilku tygodni do kilku miesięcy)
- W niektórych przypadkach: trzy odrębne postępowania wieczystoksięgowe (wpis ostrzeżenia, wpis własności, wykreślenie ostrzeżenia)
Łącznie, od otwarcia spadku do aktualnego wpisu w KW mogło upłynąć pół roku lub więcej. Dopiero wtedy nieruchomość była „czysta” pod kątem formalnym — możliwa do bezpiecznej sprzedaży z pełną ochroną kupującego.
Dla sprzedającego premium, który chciał skrócić ten czas, często jedynym wyjściem było sprzedanie nieruchomości przy równoczesnym wnioskowanym wpisie — z odpowiednim zabezpieczeniem interesów kupującego, np. przez depozyt notarialny lub warunki zawieszające w umowie przedwstępnej.
Co zmieniła ustawa z 21 listopada 2025 r. — nowy art. 95ga Prawa o notariacie
Nowelizacja (Dz.U. 2025/1793) dodaje art. 95ga do Prawa o notariacie (tekst jedn. Dz.U. 2024/1001 ze zm.) i wprowadza odpowiednie zmiany w ustawie o KW i hipotece (tekst jedn. Dz.U. 2025/341 ze zm.).
Kluczowa zmiana: notariusz, który sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, może przy tej samej wizycie sporządzić protokół zawierający żądanie wpisu prawa do nieruchomości w księdze wieczystej i przesłać go elektronicznie do właściwego sądu wieczystoksięgowego.
Zmiana obejmuje trzy kategorie praw:
- Własność nieruchomości — w tym własność lokalu wyodrębnionego
- Użytkowanie wieczyste gruntu
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — w tym prawo do lokalu w zasobach TBS (gdy prowadzona jest KW)
Efekt praktyczny: jedna wizyta u notariusza załatwia oba kroki — potwierdzenie dziedziczenia i złożenie wniosku o wpis. Notariusz pobiera przy tym odpowiednią opłatę sądową i przekazuje wniosek drogą elektroniczną. Sąd wieczystoksięgowy i tak musi rozpatrzyć wniosek (nie ma tu automatycznego wpisu), ale procedura inicjowania jest teraz prosta i nie wymaga osobnej aktywności spadkobiercy.
To ważne w segmencie premium, gdzie część właścicieli to osoby starsze lub prowadzące intensywne życie zawodowe — dla których każda dodatkowa wizyta w sądzie to bariera. Usunięcie tej bariery może skrócić całą ścieżkę o kilka tygodni.
Zmiana podatkowa od 7 stycznia 2026 — termin SD-Z2 i bezpieczeństwo transakcji
Niezależnie od marcowej zmiany proceduralnej, od 7 stycznia 2026 r. obowiązuje zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn, która dotyczy bezpośrednio transakcji sprzedaży.
Dla nieruchomości odziedziczonych w grupie zerowej (małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) dziedziczenie jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn — pod warunkiem złożenia zgłoszenia SD-Z2 w urzędzie skarbowym w terminie sześciu miesięcy od nabycia.
Sprzedaż takiej nieruchomości u notariusza wymagała dotychczas okazania zaświadczenia z urzędu skarbowego potwierdzającego zwolnienie lub brak należności. Od pewnego czasu (zmiana wcześniejsza niż 2026) notariusz może zaakceptować zamiast zaświadczenia potwierdzenie złożenia SD-Z2 — co znacząco upraszcza procedurę.
Ale co jeśli termin SD-Z2 minął z przyczyn niezawinionych przez spadkobiercę? Przed 7 stycznia 2026 r. był to termin prawa materialnego — niemożliwy do przywrócenia. Jego przekroczenie automatycznie oznaczało utratę zwolnienia grupowego i opodatkowanie dziedziczenia według stawek I grupy podatkowej.
Od 7 stycznia 2026 r. termin SD-Z2 można przywrócić, jeśli podatnik udowodni, że przekroczenie nastąpiło bez jego winy. Obejmuje to zarówno przypadki nowe, jak i część przejściowych — gdy sześciomiesięczny termin nie minął jeszcze przed 7 stycznia 2026 r.
Dla sprzedającego nieruchomość premium odziedziczoną kilka lat temu może to otworzyć drogę do regularyzacji statusu podatkowego — i tym samym do sprzedaży bez komplikacji notarialnych. Dla kupującego jest to sygnał, że sprzedający powinien być w stanie przedstawić czysty status podatkowy — albo wyjaśnić, dlaczego nie złożono SD-Z2 w terminie.
Wg danych NBP, w I kwartale 2026 r. średnia cena m² na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła ok. 16 400 zł. Segment premium — czyli nieruchomości powyżej 25 000–30 000 zł/m² — realizował wtedy transakcje, które z rynku wtórnego stanowią istotną część wolumenu w dzielnicach premium. — NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Q1 2026
Jak zmiany wpływają na podaż rynku wtórnego premium w Warszawie
Nie ma bezpośrednich danych GUS ani NBP dotyczących udziału nieruchomości odziedziczonych w obrocie segmentem premium Warszawy. To naturalny efekt specyfiki tej kategorii: transakcje często przebiegają dyskretnie, bez publicznych ogłoszeń — właśnie przez off-market czy sieci relacji agentów butikowych.
Z praktyki transakcji, które obsługujemy, widzimy jednak kilka charakterystycznych wzorców:
Nieruchomości premium wchodzą na rynek po śmierci właściciela najczęściej w trzech momentach:
- Natychmiast po zakończeniu postępowania spadkowego — gdy spadkobiercy mieszkają za granicą lub nie planują korzystać z nieruchomości.
- Po kilku latach od nabycia — gdy druga generacja, która dziedziczyła, osiąga wiek, w którym nie potrzebuje dużego lokalu w centrum.
- W wyniku podziału majątku między współspadkobierców — jeden ze spadkobierców chce spłacić pozostałych.
We wszystkich tych scenariuszach szybkość aktualizacji KW ma bezpośredni wpływ na tempo transakcji. Przed marcową zmianą, gdy kupujący znalazł nieruchomość — zanim doszło do transakcji, mijały tygodnie na doprowadzenie KW do porządku. W segmencie premium, gdzie kupujący często równolegle ogląda kilka obiektów i może zmienić decyzję, każde opóźnienie jest ryzykiem.
Zniesienie osobnego etapu złożenia wniosku KW sprawia, że od APD do aktualnego wpisu może minąć tylko tyle, ile wynosi czas rozpatrywania przez sąd — a nie APD + kilka tygodni oczekiwania na wniosek spadkobiercy + czas sądu. To zmiana strukturalna, nieduża pojedynczo, ale znacząca dla całego łańcucha transakcyjnego.
Na rynku wtórnym Warszawy, gdzie podaż w I–II kwartale 2026 r. spadała k/k, każde przyspieszenie napływu nowych ofert — w tym z obrotu dziedziczonego — ma znaczenie dla kupujących premium szukających w trudno dostępnych lokalizacjach.
Co oznacza dla kupującego — wpis deklaratoryjny i rękojmia wiary publicznej KW
Kupujący nieruchomość od spadkobiercy musi rozumieć kluczową zasadę prawną: wpis własności po dziedziczeniu ma charakter deklaratoryjny, nie konstytutywny.
Oznacza to, że prawo własności przeszło na spadkobiercę w chwili otwarcia spadku — niezależnie od tego, co widnieje w księdze wieczystej. Jednak z perspektywy kupującego brak aktualnego wpisu ma poważną konsekwencję: utratę ochrony z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy o KW i hipotece).
Rękojmia oznacza, że kupujący może polegać na treści KW — i nabyć nieruchomość od osoby tam wpisanej, nawet jeśli ta nie jest rzeczywistym właścicielem. Chroni przed nieznajomymi obciążeniami i wadami tytułu prawnego. Gdy w KW nadal figuruje osoba zmarła, a nie spadkobierca — kupujący nie korzysta z tej ochrony. Jeśli pojawi się inny roszczący, kupujący może być w trudnej sytuacji dowodowej.
W praktyce transakcje przy nieaktualnym KW się zdarzają — z odpowiednim zabezpieczeniem contractual (notarialny depozyt, warunki zawieszające, oświadczenia). Ale w segmencie premium, gdzie wartości są wysokie, a kupujący oczekuje przejrzystości, nabycie od spadkobiercy z aktualnym wpisem w KW jest standardem — a nie wyjątkiem.
Praktyczna checklista dla kupującego premium, gdy sprzedający jest spadkobiercą:
- Sprawdź KW w systemie eKW (ekw.ms.gov.pl) — czy wpis własności odzwierciedla aktualny stan prawny
- Poproś o APD lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
- Zweryfikuj SD-Z2 — potwierdzenie złożenia lub zaświadczenie z US (dla grupy zerowej)
- Zapytaj o ewentualne testamenty — upewnij się, że postępowanie objęło wszystkich potencjalnych spadkobierców
- Sprawdź, czy nie ma ostrzeżeń w KW dotyczących toczących się spraw spadkowych
Grzywna za zwłokę w ujawnieniu własności po dziedziczeniu wynosi od 500 do 10 000 zł — co samo w sobie stanowi motywację dla spadkobierców do szybkiej aktualizacji KW. Po marcowej zmianie bariera organizacyjna zniknęła, więc sprzedający, który tego nie zrobił, musi mieć inne wyjaśnienie.
Jak wygląda dziś transakcja zakupu od spadkobiercy po zmianie
Dopiero co odziedziczył apartament premium w Śródmieściu. Udał się do notariusza po APD. Notariusz, przy tej samej wizycie, sporządził protokół z żądaniem wpisu własności w księdze wieczystej i przesłał go elektronicznie do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa. Sąd rozpatruje wniosek — typowo w ciągu kilku tygodni. Po wpisie, sprzedaż może odbywać się już przy w pełni aktualnej KW.
W starym stanie prawnym między APD a złożeniem wniosku KW mijało kilka tygodni (termin na samodzielne złożenie), a potem jeszcze czas sądu. Łącznie — dwa do czterech miesięcy na sam wniosek KW, niezależnie od czasu sądu.
W praktyce to przesuwa profil transakcji z nieruchomościami dziedziczonymi: mniej transakcji „przy nieaktualnym KW” z notarialnym depozytem jako zabezpieczeniem, a więcej transakcji przy aktualnej KW. To wygodniejsze dla obu stron, choć nieco ogranicza pole do manewru dla kupujących, którzy liczyli na to, że skomplikowana formalnie sytuacja obniży cenę.
Warto pamiętać, że zmiana nie oznacza automatycznego wpisu — sąd i tak rozpatruje sprawę. Nie oznacza też, że wszystkie inne kwestie prawne są rozwiązane: ewentualne roszczenia innych spadkobierców, testamenty odkryte post factum, spory o ważność APD — to osobne zagadnienia wymagające osobnej weryfikacji.
W transakcjach premium, które obsługujemy, zmieniło się praktycznie to, że kupujący rzadziej musi negocjować harmonogram aktualizacji KW jako element terminu transakcji. Sprzedający po zmianie po prostu wychodzi do notariusza na APD i składa wniosek KW w jednym kroku — a sprzedaż planuje na kilka tygodni później. Procesy są bardziej przewidywalne.
Więcej o dokumentach, które warto sprawdzić przed transakcją z odziedziczoną nieruchomością — od apd po skanowanie historii KW — pisaliśmy wcześniej w tekście o odpis zupełny KW i archiwum notarialne a historię własności. Jeśli planujesz nabycie od spadkobiercy i chcesz wiedzieć, jakie dokumenty i jakie ryzyka sprawdzić przed aktem — przegląd jest w artykule o zakupie nieruchomości premium od spadkobierców.
Podsumowanie
- Nowelizacja z listopada 2025 r. (Dz.U. 2025/1793) weszła w życie 17 marca 2026 r. i dodała art. 95ga do Prawa o notariacie — notariusz może złożyć wniosek o wpis dziedziczenia w KW przy sporządzeniu APD, bez osobnej sprawy sądowej.
- Zmiana dotyczy własności nieruchomości, użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — czyli praktycznie całego rynku mieszkaniowego premium.
- Od 7 stycznia 2026 r. termin SD-Z2 (zgłoszenie dziedziczenia do US w celu zachowania zwolnienia z podatku od spadków i darowizn) można przywrócić — co usuwa blokadę dla transakcji, gdzie termin minął bez winy spadkobiercy.
- Dla rynku wtórnego premium w Warszawie oznacza to szybszą ścieżkę od śmierci właściciela do transakcji sprzedaży — co może stopniowo wpłynąć na podaż w najtrudniej dostępnych lokalizacjach.
- Dla kupującego kluczowe nadal jest sprawdzenie aktualności KW, kompletności dokumentacji spadkowej (APD/orzeczenie sądu) i statusu podatkowego sprzedającego (SD-Z2).
- Wpis deklaratoryjny po dziedziczeniu nie zmienia się — kupujący nadal powinien wymagać aktualnego KW jako standardu bezpieczeństwa transakcyjnego.
- Grzywna za zwłokę w ujawnieniu własności w KW (500–10 000 zł) pozostaje motywatorem, a nowa procedura usuwa barierę organizacyjną.